Rescisão de contrato de locação de imóvel
Por: Izabella Bernal
O contrato de locação é o instrumento que formaliza o aluguel de um imóvel, nele é presente os direitos e deveres que tanto o locador como o locatário devem seguir e cumprir. Quando eventualmente uma das partes precisa rescindir o contrato de locação encerrando antes do prazo previsto, ocorre a quebra do contrato que muitas vezes gera prejuízos para a outra parte.
A rescisão de contrato de locação é um tema que merece muita atenção, pois diversas vezes há a previsão de multa por quebra de contrato para evitar os prejuízos que a outra parte sofreria com o processo de rescisão.
Há duas formas de ser rescindido o contrato de aluguel, sendo a rescisão feita pelo locador e a rescisão feita pelo locatário.
A primeira forma, sendo a rescisão de contrato de aluguel pelo locador, tem previsão na lei do inquilinato (Lei 8.245/91), onde aborda que o proprietário poderá solicitar a rescisão do contrato de locação antes do prazo estipulado nos seguintes casos:
1 – Mútuo acordo (ambos concordam com o encerramento);
2 – Ocorrência de infrações legais ou contratuais;
3 – Falta de pagamento do aluguel e/ou encargos relacionados à locação;
4 – Necessidade de realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, desde que não possam ser realizados com o locatário no imóvel ou caso este se recuse a consenti-las;
5 – Para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou uso para moradia de ascendente ou descendente (pais ou filhos do locador), desde que a pessoa em questão não disponha de imóvel residencial próprio;
6 – Interesse ou necessidade de demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, desde que a área construída seja aumentada em, no mínimo, vinte por cento ou se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
7 – Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Nos casos apontados acima, nos aluguéis firmados por 30 meses ou mais, o locador que retoma o imóvel só paga multa se a mesma estiver expressamente registrada no contrato da locação.
A segunda forma, sendo a rescisão de contrato de aluguel pelo locatário, o locatário pode devolver o imóvel independente de motivo a qualquer momento da locação, avisando o proprietário com antecedência de 30 dias (prazo padrão na maioria dos contratos de locação) e pagando a multa estabelecida em contrato (caso exista previsão contratual).
Embora exista previsão de multas, há como evitar que a mesma seja perpetuada nos casos em que o inquilino é transferido por seu empregador para trabalhar em outras localidades que não a mesma do início do contrato. Nesse caso, não há incidência da multa, desde que o locador seja notificado por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência. Além disso, o inquilino também deve apresentar ao locador os documentos que comprovem a transferência (com endereço completo do futuro local de trabalho).
Outrossim, também é válido trazer na presente notícia jurídica, como é feito o cálculo de multa por quebra do contrato. Segundo o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (IBEDEC), a multa deverá ser calculada proporcionalmente com os meses restantes para o encerramento do contrato.
Para calcular a multa você precisa dividir o valor da multa pelo prazo firmado em contrato. Por exemplo:
Locador e locatário pactuam contrato de locação pelo prazo de 12 meses, estabelecendo multa de R$ 3.000 (três meses de aluguel).
Caso o locatário deixe o imóvel faltando 4 meses para o fim do contrato, ocorrerá o seguinte cálculo:
R$ 3.000,00 (valor da multa) dividido por 12 meses (prazo firmado) = R$ 250,00 de multa mensal.
Após esse primeiro cálculo, é necessário calcular a quantidade de meses que o contrato deixará de ser cumprido e multiplicar pela multa mensal.
Neste caso, é necessário multiplicar por 4 meses (tempo restante para o fim do contrato) por R$ 250,00 (valor mensal da multa) = R$ 1.000,00.
Ou seja, no exemplo acima, verificamos que a parte que rescindiu com o contrato teria que pagar uma multa de R$ 1.000,00.
Em conclusão, é de extrema importância que a parte que deseja rescindir o contrato de aluguel busque um auxílio jurídico, principalmente de um advogado especialista em Direito Imobiliário.
Vale lembrar que caso a multa seja calculada erroneamente e paga, será necessário ingressar com ação judicial de repetição de indébito, na tentativa de reaver os valores pagos indevidamente, o que por sua vez também necessita do advogado.
Um bom profissional irá fazer a análise criteriosa da situação e buscará alternativas para que o interessado na rescisão não pague as multas previstas em contrato. Além disso, o advogado é essencial na formulação das notificações extrajudiciais de rescisão a fim de evitar a ausência de informações importantes e indispensáveis para uma boa dissolução do contrato.
Izabella Bernal
Cursando Direito pela Universidade São Francisco. Iniciou o curso em janeiro de 2019 e finalizará em dezembro de 2023. Atualmente cursando o 6 semestre.
Possui experiência em escritório de advocacia fazendo tarefas como diligências, acompanhamento de processos, relatórios e na parte jurídica de uma empresa de recuperação de crédito.
Boa Noite, professor, por favor me ajude nesta informação por favor
Aluguei uma residência a menos de um ano, o contrato ainda não venceu, porém aqui na minha cidade houve um período de chuva muito forte o ano passado, pra ser mais preciso no dia 17/07/22, onde houve várias infiltrações na laje da casa com água vazando pelas luminárias, infiltrações nos cantos da laje, parede externa, em fim um enorme transtorno que tive que passar a noite acordado colocado baldes para aparar as goteiras, no mesmo dia tirei fotos fiz filmagem do ocorrido e no dia seguinte comuniquei o fato a proprietária do imóvel via whatsapp tendo em vista que a mesma estava viajando pra outro estado Ela ficou chocada com ao ver a situação, na oportunidade em que me informou que assim que passasse o período da chuva iria providenciar o conserto do telhado e os danos inerente as infiltrações, porém até hoje 29/07/22, a referida proprietária veio fazer qualquer tipo de reparo e nem me deu autorização para fazer e abater no valor do aluguel, sem contar que três meses que estava residindo no imóvel um leiturista da empresa que fornece água ao fazer a leitura do hidrômetro o mesmo ao imprimir a fatura de água essa saiu sem o código de barras, constando apenas débitos de anos anteriores, consequentemente para minha surpresa apareceu um outro funcionário da referida empresa fornecedora de água, o qual falou que estava de posse de uma ordem de serviço para fazer o interopimemento temporária da água devido constar em aberto um débito com a empresa no valor de aproximadamente R$ 3800, 00(Três Mil e Oitocentos Reais), comuniquei o fato a proprietária do imóvel a qual me pediu para não deixar fazer o interrompimento da água, pois ela iria até a empresa pra resolver o problema,. Diante tantos transtornos estou querendo fazer a rescisão contratual por quebra de contrato por parte da devido a sua inércia quanto as situações ocorridas, pois quando da locação foi tanta exigência solicitou fiador, pagamento do mês do aluguel no ato da assinatura do contrato, e uma cláusula onde a tinta para pintura deve ser da mesma marca, porém não consta nome da marca da tinta e que tipo de tinta quê é e também que o pintor deve ser indicado pela mesma. No entanto conforme a lei do inquilinato o imóvel deve realmente ser pintado, o que na verdade é a cláusula referente a quebra de contrato por qualquer uma das partes há previsão do pagamento de uma multa de 20% sobre o valor do contrato. Nesse caso relatado por mim, onde tenho fotos filmagens, testemunhas, áudio da proprietária falando que iria tomar providências em relação aos fatos narrados, isso de fato caracteriza uma quebra de contrato por parte da proprietária do imóvel? 33 98866-8501 whatsapp. E-mail http://www.marlonlima@gmail. Com
Prezado Sr. Marlon, bom dia!
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