Venda do imóvel alugado NÃO significa despejo automático

Venda do imóvel alugado NÃO significa despejo automático
Por: Júlia Prado

Se o proprietário vender o imóvel alugado, o contrato de locação se encerra?
A resposta é DEPENDE.
A Lei de locações estabelece regras claras sobre a continuidade da locação, a sub-rogação do adquirente e as hipóteses restritas de retomada.

 

Regra geral (Art. 8º da Lei 8.245/91)
Quando um imóvel alugado é vendido, o inquilino deve desocupar o imóvel desde que o novo proprietário o notifique para, no prazo de 90 dias, desocupá-lo. Mas há exceções à regra:

 

Cláusula de vigência:
Se o contrato tem cláusula de vigência e ela está averbada na matrícula, o comprador é obrigado a manter a locação até o fim do prazo, mesmo que queira usar o imóvel.
Poucos locadores fazem essa averbação, contudo ela é uma proteção valiosa ao inquilino.
Essa garantia da clausula de vigência está expressa no artigo 8º da lei de locações:
“Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.”

 

Direito de preferência do inquilino (Arts. 27 a 33 da lei de locações)
O locador deve notificar formalmente o inquilino antes de vender o imóvel, indicando a intenção de venda e mencionando o preço, forma de pagamento e condições. Isso ocorre porque o inquilino possui preferência legal para adquirir o imóvel em igualdade de condições com demais compradores.
A inobservância dessa garantia legal permite ao inquilino pleitear adjudicação compulsória ou indenização por perdas e danos.

 

Conclusão:
A retomada do imóvel pelo comprador só é admitida quando:
1. Contrato sem prazo determinado (locação por prazo indeterminado): A lei permite denúncia/encerramento imotivada após aviso prévio de 30 dias.
2. Imóvel vendido sem cláusula de vigência ou com cláusula de vigência não averbada: Se o contrato não tem cláusula de vigência averbada na matrícula, o comprador pode denunciar/encerrar o contrato quando: houver prazo indeterminado, ou o prazo determinado já tiver acabado.
3. Despejo por motivo legal (inadimplência, uso indevido, obras não autorizadas etc.): Mas isso não tem relação com a venda e sim a com conduta do inquilino.