STJ decide: após a consolidação da propriedade, devedor fiduciante tem apenas direito de preferência

STJ decide: após a consolidação da propriedade, devedor fiduciante tem apenas direito de preferência
Por: Mariana Marin

 

 

Da decisão pelo Superior Tribunal de Justiça
Em dezembro de 2025 a 2ª Seção do STJ julgou o Tema Repetitivo 1288, fixando que a partir da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/1997.

 

Contexto do caso
No caso sob análise, o Banco credor deu início ao procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997, sendo o devedor intimado para purgar a mora no prazo legal, isto é, regularizar os pagamentos em atraso.
Contudo, decorrido o prazo sem pagamento por não ter o devedor condições financeiras de arcar com o débito, a propriedade do imóvel, antes resolúvel, foi consolidada em favor do Banco.
Irresignado, o devedor então recorreu ao Poder Judiciário alegando que em razão de seu contrato ter sido celebrado antes das alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017, o entendimento anterior deveria ser aplicado, no sentido de que a purgação da mora fosse permitida até a assinatura do auto de arrematação.
De tal forma, requereu a anulação da execução extrajudicial, com a consequente suspensão do leilão e restituição de prazo para purgação da mora.

 

Das alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017
Dentre outras alterações nas regras de alienação fiduciária, a Lei nº 13.465/2017 introduziu o § 2º-B ao art. 27 à Lei nº 9.514/97 prevendo que, após a consolidação da propriedade fiduciária, o devedor fiduciante só terá o direito de preferência para adquirir o imóvel.
Anteriormente, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/97, a purgação da mora era permitida até a assinatura do auto de arrematação, ainda que já consolidada a propriedade do imóvel em favor do credor.

 

O posicionamento adotado pelo STJ
Para o STJ, a Lei nº 13.465/2017 aplica-se aos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel celebrados antes de sua vigência, desde que a consolidação da propriedade tenha ocorrido após sua entrada em vigor e a mora não tenha sido purgada.
Assim, o que é facultado ao devedor após a consolidação da propriedade resolúvel em favor do credor é o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo valor da dívida acrescido dos encargos. Trata-se de uma nova aquisição, e não de continuidade do contrato original.
Com isso, tem-se que antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora, está-se diante de ato jurídico perfeito, impondo-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário. A partir da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, aplica-se o regime da lei nova, tendo o devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97.