Aspectos jurídicos da convenção de condomínio

Aspectos jurídicos da convenção de condomínio
Por: Júlia Prado

A convenção de condomínio é o principal instrumento normativo da vida condominial.
Por meio dela, disciplinam-se direitos, deveres e a forma de administração do condomínio.
Sua eficácia jurídica, contudo, varia conforme a existência (ou não) de registro no CRI.
A legislação civil e a jurisprudência do STJ tratam expressamente do tema.

 

NATUREZA JURÍDICA DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL
• A convenção de condomínio possui natureza normativa e contratual;
• Está prevista nos artigos 1.333 a 1.334 do Código Civil;
• Resulta da manifestação da vontade coletiva dos condôminos;
• Após aprovada em assembleia, passa a reger a convivência interna; e
• Funciona como verdadeira “lei interna” do condomínio.

 

EFICÁCIA INTERNA E EXTERNA DA CONVENÇÃO
Nos termos do artigo 1.333 do Código Civil, a observância à convenção de condomínio torna-se obrigatória entre os condôminos a partir de sua aprovação, independentemente de registro. Isso porque o vínculo jurídico decorre da adesão à associação de moradores e da deliberação coletiva regularmente constituída. O registro da convenção não é requisito de validade do ato, mas, em contrapartida, é uma condição para que seus efeitos ultrapassem a esfera interna do condomínio, alcançando terceiros estranhos à relação condominial.

 

SÚMULA 260 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento por meio da Súmula 260, restando estabelecido que a convenção de condomínio aprovada, ainda que desprovida de registro perante o Cartório de Registro de Imóveis Competente, é plenamente eficaz para regular as relações entre os condôminos.
Por outro lado, o registro da convenção no Cartório de Registro de Imóveis é indispensável para que suas disposições se tornem oponíveis a terceiros. É o registro que confere publicidade ao ato e lhe atribui eficácia erga omnes, vinculando adquirentes, promissários compradores e locatários, além de impedir a alegação de desconhecimento das normas condominiais.

 

TAXA CONDOMINIAL E A NECESSIDADE DE PREVISÃO EM CONVENÇÃO
A obrigação de contribuir para as despesas do condomínio decorre da lei. O artigo 1.336, I, do Código Civil impõe ao condômino o dever de pagar as despesas e essa obrigação decorre do simples fato da titularidade da unidade.
Contudo, a convenção é o instrumento que legitima e organiza essa cobrança.
Especialmente quanto aos critérios, proporções e periodicidade.
A convenção de condomínio estabelece, de maneira segura e objetiva, como se dará a cobrança da taxa condominial, definindo, por exemplo, o critério de rateio das despesas entre as unidades, a periodicidade da cobrança, a forma de pagamento, bem como as penalidades aplicáveis em caso de inadimplemento.

 

CONCLUSÃO
Por fim, vale destacar que a convenção de condomínio é o instrumento que garante a segurança jurídica interna da coletividade, ao estabelecer regras claras de convivência, administração e cobrança. Ao regulamentar previamente direitos e deveres, ela reduz conflitos, orienta condutas e confere estabilidade às relações entre os condôminos, funcionando como verdadeiro pilar da organização condominial.