Atenção nas operações de venda de imóveis por pessoas jurídicas: a omissão de documento essencial pode comprometer a validade do negócio

Atenção nas operações de venda de imóveis por pessoas jurídicas: a omissão de documento essencial pode comprometer a validade do negócio
Por: Heloísa Lopes

 

 

Exigência legal: Por que a CND é obrigatória?

Nas transações imobiliárias realizadas por pessoas jurídicas, é obrigatória a apresentação da Certidão Negativa de Débitos (CND) emitida pela Receita Federal do Brasil.
Esse documento comprova a regularidade fiscal da empresa perante a União, especialmente no que se refere a tributos federais e contribuições previdenciárias. Sua exigência tem por finalidade garantir que a empresa vendedora não possui pendências fiscais que possam comprometer a transação ou gerar futuras nulidades.
A ausência dessa certidão pode não apenas atrasar o processo, mas também colocar em risco a validade jurídica da transação.

Previsão legal da obrigatoriedade:

Essa exigência está prevista no artigo 47 da Lei nº 8.212/91, que dispõe: “A empresa que alienar, a qualquer título, bens imóveis, deverá apresentar prova de quitação de tributos e contribuições federais, sob pena de nulidade do ato.”
Em outras palavras, a ausência da Certidão Negativa de Débitos (CND) pode acarretar a nulidade da alienação, tornando o negócio juridicamente inseguro e passível de questionamento futuro.

Quando o cartório falha: A inobservância da exigência legal

É relativamente comum que serventias extrajudiciais deixem de exigir a apresentação da Certidão Negativa de Débitos (CND) em alienações realizadas por pessoas jurídicas, sob o equívoco de que tal documento não seria indispensável. No entanto, trata-se de um erro grave. O tabelião não pode desconsiderar uma exigência legal expressa, tampouco deixar de observá-la sem fundamento jurídico válido e justificativa formalmente registrada.

Quais são as exceções à exigência?

A exigência da Certidão Negativa de Débitos (CND) pode ser relativizada em situações específicas, como nos casos de partilha de bens ou integralização de capital social com bem imóvel, hipóteses em que a natureza da operação permite discussão quanto à obrigatoriedade do documento.
Todavia, essa dispensa não é automática. O tabelião deve analisar cada situação individualmente, com base na legislação aplicável e mediante justificativa técnica devidamente fundamentada nos autos do registro.

Consequências da inobservância da CND na escritura pública:

A lavratura de escritura pública de alienação de imóvel por pessoa jurídica, sem a apresentação da Certidão Negativa de Débitos (CND), acarreta sério risco de nulidade do negócio jurídico, conforme prevê expressamente o artigo 47 da Lei nº 8.212/91.
Além disso, o tabelião poderá ser responsabilizado administrativa e civilmente, por ter praticado ato incompatível com a legislação vigente, especialmente ao deixar de exigir documento essencial à validade do ato notarial.

Exemplo prático – os efeitos da ausência da CND:

Imagine o seguinte caso: Maria, sócia de uma pessoa jurídica, vendeu um imóvel pertencente à empresa sem apresentar a CND da Receita Federal. A escritura foi lavrada, a venda formalizada, e ambas as partes acreditavam ter concluído um negócio regular.
Contudo, dois anos após a transação, a Receita Federal identificou débitos em nome da empresa. Com base nisso, a Justiça anulou o negócio, reconhecendo a nulidade da alienação por descumprimento da exigência legal. Ainda que o comprador tenha agido de boa-fé, ele perdeu o imóvel, evidenciando os riscos concretos da inobservância dessa formalidade essencial.