O REsp 1.937.821/SP e a Base de Cálculo do ITBI
Por: MARA YARA MOUTINHO
Entenda o caso:
Por décadas, a forma de apuração da base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) foi objeto de divergências entre contribuintes e municípios, especialmente em razão da tentativa dos entes municipais de vincular a cobrança ao chamado “valor venal” do IPTU.
O julgamento do Recurso Especial nº 1.937.821/SP, pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), representou um divisor de águas nesse cenário, ao pacificar o entendimento sobre qual deve ser a base de cálculo do ITBI.
O que é o ITBI?
O ITBI é um tributo de competência dos municípios, previsto no art. 156, II, da Constituição Federal. Sua incidência ocorre quando há a transmissão onerosa da propriedade de bens imóveis ou de direitos reais sobre imóveis.
Em termos práticos, sempre que alguém compra um imóvel, deve recolher o ITBI ao município onde o bem está localizado.
Como o ITBI sempre foi calculado?
Historicamente, os municípios adotavam como critério para a base de cálculo do ITBI:
• O valor venal do imóvel utilizado para o IPTU; ou
• Um valor de referência estipulado unilateralmente pela administração tributária, geralmente superior ao declarado no contrato de compra e venda.
O que foi decidido no REsp 1.937.821/SP?
O STJ fixou três teses fundamentais no julgamento do recurso, dando origem ao Tema nº 1.113 do STJ:
1ª A base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel, não o valor venal do IPTU;
2ª O valor declarado pelo contribuinte presume-se correto, só podendo ser afastado mediante processo administrativo (art. 148 do CTN);
3ª O município não pode fixar valor de referência unilateral como base de cálculo.
Com essa decisão, o STJ garantiu que a base de cálculo do ITBI reflita a realidade do negócio jurídico e não valores arbitrários definidos unilateralmente pelos municípios.
Pode pedir restituição?
Sim. Considerando o Tema nº 1.113 do STJ, de que o valor da base de cálculo do ITBI deve ser o valor da transação, o lesado poderá instaurar ação própria requerendo a restituição de valores do ITBI pagos a maior com base no valor venal do imóvel e não no valor de transação.
Conclusão
O julgamento do REsp 1.937.821/SP pacificou uma controvérsia histórica e assegurou maior equilíbrio na relação entre Fisco e contribuinte.
Assim, a decisão fortalece a segurança jurídica, evita arbitrariedades e reafirma que o tributo deve refletir a realidade econômica da operação, e não estimativas unilaterais da Fazenda Pública.
MARA YARA MOUTINHO
Formada em Direito pelo Centro Universitário de Jaguariúna. Pós-graduanda em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Faculdade Legale.
Experiência em contencioso trabalhista de modo geral, além de atuar diretamente com o Magistrado nas audiências e na formulação de despachos e decisões. Experiência também na administração pública no suporte à secretário jurídico e Prefeito.
Atuação temporária em Cartório Eleitoral, com referência reconhecida.
