Por que o “patrimônio de afetação” é um dos principais mecanismos de proteção do comprador na incorporação imobiliária?

Por que o “patrimônio de afetação” é um dos principais mecanismos de proteção do comprador na incorporação imobiliária?
Por: Júlia Prado

O que é o patrimônio de afetação?
O regime do patrimônio de afetação está previsto nos artigos 31-A a 31-F da Lei nº 4.591/1964 (Lei de Incorporações), introduzidos pela Lei nº 10.931/2004.
Ele permite que o incorporador separe juridicamente um empreendimento específico do restante do seu patrimônio, formando um patrimônio autônomo, o qual terá uma destinação específica: Assegurar a finalização do empreendimento.
Isso significa que o terreno onde será construído o empreendimento, bem como tudo o que for edificado sobre ele, além dos direitos, valores recebidos dos compradores e obrigações relacionadas àquela obra, passam a integrar um patrimônio próprio e independente.

 

Vantagem: blindagem patrimonial:
Nos termos do artigo 31-A, §1º, o patrimônio afetado:
i) Não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do incorporador;
ii) Não responde por dívidas estranhas ao empreendimento.
Ou seja, credores da incorporadora não podem atingir o patrimônio afetado para satisfazer débitos alheios à incorporação.
Isso reduz significativamente o risco sistêmico da operação.

 

Vinculação dos recursos à obra:
O artigo 31-A estabelece que os bens e direitos integrantes do patrimônio afetado destinam-se exclusivamente à consecução da incorporação correspondente, de modo que os valores pagos pelos adquirentes devem ser aplicados na própria obra; há obrigatoriedade de escrituração contábil segregada e existe maior transparência na gestão financeira.
Ou seja, o empreendimento passa a ter uma “vida própria” do ponto de vista financeiro e jurídico: o dinheiro, os direitos e as obrigações relacionados àquela obra ficam vinculados exclusivamente a ela.
Na prática, é como criar uma proteção para que os recursos sejam usados apenas para concluir as obras, garantindo maior segurança de que o empreendimento será finalizado.

 

Tratamento diferenciado em caso de falência ou recuperação judicial:
Nos termos do artigo 31-F da Lei nº 4.591/64, se a incorporadora entrar em falência ou recuperação judicial, o empreendimento submetido ao regime do patrimônio de afetação não entra automaticamente no conjunto de bens que será usado para pagar as dívidas da empresa (a chamada massa falida).

 

Redução de risco de inadimplemento estrutural:
A afetação impõe:
• Escrituração contábil própria;
• Controle específico das receitas e despesas;
• Dever de prestação de contas.
Essa estrutura favorece maior governança e previsibilidade financeira, diminuindo riscos de desvio de finalidade ou colapso financeiro do projeto.
Empreendimentos afetados tendem a apresentar maior robustez jurídica e financeira.

 

Requisito essencial:
A afetação somente produz efeitos após averbação no Registro de Imóveis competente.
Sem averbação na matrícula, não há constituição válida do regime. Por isso, a verificação registral é etapa indispensável na análise jurídica pré-contratual.

 

⚠️ Importante
O Patrimônio de Afetação não elimina riscos negociais (atraso, inadimplemento, problemas técnicos), mas mitiga riscos estruturais ligados à solvência da incorporadora.
É um mecanismo de proteção jurídica relevante, especialmente na aquisição de imóveis na planta. Na incorporação imobiliária, não basta analisar preço e localização. É essencial compreender a estrutura jurídica do empreendimento para garantir se de fato as obras serão entregues.
Assim, o regime do patrimônio de afetação representa um dos instrumentos mais importantes de tutela do adquirente no direito imobiliário contemporâneo.