Contrato de imóvel: cláusulas indispensáveis

Contrato de imóvel: cláusulas indispensáveis
Por: Giulia Alves

 

A compra e venda de imóveis é um processo que envolve recursos financeiros e atendimento das expectativas dos clientes. Para garantir segurança jurídica e evitar problemas futuros, é essencial que as partes compreendam os principais pontos de um contrato imobiliário. Serão abordadas cinco cláusulas fundamentais que não podem faltar em um contrato de compra e venda, com base na legislação vigente.

 

Descrição completa do imóvel

A descrição detalhada do imóvel é essencial para evitar ambiguidades e questionamentos futuros. O contrato deve conter informações como: (i) localização exata (endereço completo); (ii) Número da matrícula no cartório de registro de imóveis; (iii) Metragem do terreno e da área construída; (iv) Características específicas do imóvel; (v) Possíveis ônus, como hipotecas ou pendências jurídicas.

O artigo 1.245 do Código Civil prevê que a transferência da propriedade imobiliária se dá pelo registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Portanto, é essencial que o imóvel esteja devidamente documentado e seja bem descrito no contrato/promessa de compra e venda para facilitar as etapas seguintes da negociação, tais como a escritura e o registro.

 

Valor, forma de pagamento e consequências por atraso

Trata-se de cláusula imprescindível, tendo em vista que define qual o preço final do imóvel, a forma de pagamento do bem adquirido (se à vista, parcelado ou financiado), os prazos e condições de pagamento e as penalidades em caso de atraso, como por exemplo, a aplicação de multa e juros.

 

Cláusula de multa e rescisão contratual

Referida cláusula caracteriza-se por prever as penalidades, caso uma das partes descumpra o contrato. Nos termos do artigo 408 do Código Civil a cláusula penal incide em caso de inexecução da obrigação, enquanto o artigo 416 prevê que, para a exigência da pena convencional, não é necessária a comprovação de prejuízo, sendo a indenização suplementar admitida apenas se expressamente convencionada pelas partes.

Em contratos de compra e venda, é comum estipular cláusula penal compensatória para a hipótese de desistência imotivada do comprador, autorizando a retenção de parte dos valores pagos, nos termos do artigo 408 e seguintes do Código Civil. Se a resolução do contrato decorrer por iniciativa do vendedor, as quantias pagas pelo comprador deverão ser restituídas, acrescidas da multa contratualmente prevista, incidindo correção monetária desde cada desembolso realizado, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) -REsp: 1927986 DF 2021/0078826-2 e AgInt no REsp: 1648602 DF 2017/0008097-0.

 

Prazos para entrega e posse

Enquadra o período em que o comprador poderá tomar posse do imóvel e se há necessidade de desocupação pelo vendedor. Essa cláusula evita conflitos e deve prever a data exata para entrega do imóvel, consequências em caso de atraso na entrega e as penalidades para o caso de inadimplemento.

O artigo 475 do Código Civil garante que, se uma das partes não cumprir suas obrigações, a outra pode exigir o cumprimento forçado ou a rescisão do contrato com direito a indenização por perdas e danos.

 

Responsabilidades sobre Tributos e Taxas

Incide a respeito de quem será responsável por impostos e taxas até a transferência da posse, evitando disputas futuras. Entre os tributos comuns estão o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), cujo contribuinte será aquele definido pela legislação municipal competente, nos termos do artigo 42 do Código Tributário Nacional, o IPTU, que geralmente é responsabilidade do vendedor até a posse definitiva do comprador e as taxas condominiais, onde a responsabilidade deve ser claramente definida para evitar dívidas futuras.

 

Conclusão

É importante a compreensão de cada cláusula nos contratos de compra e venda para garantir a realização de negócios seguros. Um contrato bem estruturado evita litígios, protege os direitos de todas as partes envolvidas e assegura o cumprimento das obrigações em conformidade com os parâmetros legais brasileiros.

De igual forma, a consulta de um profissional jurídico especializado, assegura ainda mais a relação firmada entre as partes, neste aspecto, garantido maior credibilidade, segurança e assertividade nas negociações imobiliárias.