A inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compra e venda com Alienação Fiduciária

A inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compra e venda com Alienação Fiduciária:
Por: Júlia Prado

O que é a alienação fiduciária?
A alienação fiduciária de bens imóveis é um instituto regulado pela Lei nº 9.514/97, sendo amplamente utilizado no mercado imobiliário como forma de garantir o cumprimento das obrigações contratuais. Nesse modelo, o comprador adquire a posse direta do imóvel, enquanto a propriedade permanece com o credor fiduciário até a quitação integral da dívida. Esse formato contratual confere maior segurança ao credor vendedor e estabelece um procedimento específico para a retomada do imóvel em caso de inadimplência.

A distinção entre compra e venda comum e alienação fiduciária:
Diferentemente dos contratos comuns de compra e venda regidos pelo Código Civil e pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), os contratos com alienação fiduciária possuem uma natureza jurídica distinta, pois envolvem um pacto acessório de garantia. Isso significa que o bem não pertence plenamente ao comprador enquanto não houver a quitação integral da dívida. Essa particularidade impede a aplicação das normas consumeristas, uma vez que a relação estabelecida não se enquadra no conceito de relação de consumo previsto no artigo 2º do CDC.

O entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ):
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou a inaplicabilidade do CDC nos contratos de compra e venda com alienação fiduciária por meio do Tema Repetitivo 1.095. Nesse julgamento, ficou decidido que, quando o contrato contém cláusula de alienação fiduciária e está devidamente registrado em cartório, sua rescisão deve observar exclusivamente os procedimentos previstos na Lei nº 9.514/97, afastando as disposições do CDC. Assim, o comprador inadimplente não pode simplesmente pleitear a rescisão contratual nos moldes consumeristas, devendo seguir o rito específico previsto na legislação especial.

O inadimplemento de contratos regidos pela alienação fiduciária:
Nos casos de inadimplência, o credor fiduciário deve constituir o devedor em mora, notificando-o para que regularize a dívida dentro do prazo legal. Caso não haja pagamento, a propriedade do imóvel se consolida em nome do credor, que tem o direito de levar o bem a leilão para a recuperação do crédito. Esse procedimento é extrajudicial, realizado através do Cartório de Registro de Imóveis, ou seja, não há necessidade de ação judicial para a retomada do imóvel, salvo em hipóteses excepcionais. Esse aspecto reforça a distinção entre os contratos com alienação fiduciária e aqueles submetidos às normas do CDC.