Holding imobiliária paga ITBI ao integralizar imóveis no capital social?
Por: NAJARA I. GUAYCURU GONÇALVES
Muitos municípios cobram. Mas há decisões recentes afastando essa cobrança.
⚖️ Em maio de 2026, o TJRS (21ª Câmara Cível, Ap. 5016937-36.2023.8.21.0033) reconheceu a imunidade de uma holding patrimonial, mesmo com compra, venda e locação de imóveis no objeto social. A decisão ainda está sujeita a recurso.
O fundamento: o art. 156, § 2º, I, da Constituição prevê duas imunidades distintas:
1️⃣ integralização de imóveis ao capital social;
2️⃣ fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresas.
A ressalva da “atividade preponderante imobiliária” valeria apenas para a segunda. Na integralização, a imunidade seria incondicionada, limitada ao valor do capital subscrito. Foi essa a leitura do voto condutor no Tema 796 do STF. O que exceder o capital, paga ITBI.
⚠️ O tema não está pacificado. Em São Paulo, o TJSP tem mantido a exigência da atividade preponderante, embora venha impedindo a cobrança antecipada, antes do prazo de três anos que o CTN prevê para essa verificação.
A palavra final será do STF, no Tema 1348 (RE 1.495.108). O julgamento começou em 02/09/2026, com parecer da PGR favorável ao contribuinte, e foi suspenso sem data para retomada.
📌 Na prática:
✔️ a cobrança pode ser discutida judicialmente;
✔️ o depósito judicial integral suspende a exigibilidade e evita multa e juros;
✔️ quem já pagou deve observar o prazo de 5 anos para pedir restituição, diante de possível modulação de efeitos.
Cada caso exige análise do contrato social, do valor integralizado e da lei municipal.
NAJARA I. GUAYCURU GONÇALVES
Sócia-fundadora do Bezerra Gonçalves. Advogada atuante de forma abrangente em questões jurídicas atinentes às empresas brasileiras, principalmente nas áreas empresarial,
consumidor e imobiliária. Além de advogada, também é empresária atuante no ramo imobiliário, possuindo, assim, vivência teórico-jurídica e prática nesta área.
