Prazos para garantia na venda de imóvel

Prazos para garantia na venda de imóvel
Por: MARA YARA MOUTINHO

As dúvidas mais frequentes no meio consumerista e contratuais são em relação aos prazos: se tem garantia, quanto tempo, até quando pode reclamar por defeitos e dentre outras questões que o Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil podem esclarecer e tranquilizar o adquirente, principalmente, de um bem imóvel.
Neste sentido, vale destacar que os prazos variam de acordo com o caso concreto. O presente artigo visa instruir os prazos de garantia para bens imóveis, e, por conseguinte, ilustrar o que dispõe nosso ordenamento jurídico brasileiro em relação a eles.

Primeiramente, cabe esclarecer que há dois tipos de defeitos e para cada um deles, um tipo de prazo: são os vícios aparentes e os vícios ocultos. Para efeito deste artigo, considera-se vício aparente aquele de fácil constatação, que seja nítido e perceptível para o consumidor. Por exemplo: Rachadura na parede da sala. Já o vício oculto, trata-se da difícil reparação/constatação, que por sua natureza só pode ser conhecido tempos depois. Por exemplo: Vazamento de gás.

Visto isso, o CDC estabelece em seu artigo 26, inciso II, que o direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em 90 dias, a contar da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços, quando o vício for aparente.

Além disso, diferentemente de quando o vício é aparente, o vício oculto tem o mesmo prazo de caducidade, mas este deve observar o início da contagem, sendo do momento em que ficar evidenciado o defeito, conforme §3º do diploma legal.

De outro modo, o Código Civil também prevê prazos que podem ser usados em benefício de quem está comprando um imóvel. De acordo com o artigo 206, §3º, V, do referido diploma, o prazo prescreve em 3 anos para pleitear a reparação civil.

Outra situação que aborda prazos de pretensão de reparação, é aquela em que o sujeito que sofreu o dano referente a bem imóvel pede a redibição ou o abatimento no preço da coisa. Esse ato tem proteção no artigo 445 do Código Civil, constando que “O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade”. Extrai-se do último trecho do artigo mencionado que o prazo para obter redibição ou abatimento no preço começa a contar da entrega efetiva, ou da alienação quando o sujeito já está na posse; ou seja, se o adquirente está na posse há dois meses, e somente depois resolve comprar o imóvel, ele terá um total de 120 dias para reclamar, tendo em vista que seu prazo cai pela metade e, ainda, abate com o tempo que efetivamente tomou posse.

Outrossim, quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, ou seja, em se tratando se vício oculto, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis.

Há previsão expressa, também, para contrato de empreitada, onde o prazo é obedecido de acordo com o artigo 618 do CC, estabelecendo que “nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.”

Dessa forma, o artigo 12 do CDC não estipula prazo, mas responsabiliza o construtor, objetivamente, ou seja, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados ao consumidor por defeitos decorrentes da má prestação de serviços.
Outra hipótese também está prevista nos artigos 500 e 501, que conferem direito à complemento, resolução ou abatimento do preço, ao comprador do imóvel que houver sido prejudicado quanto à metragem da coisa. Neste sentido:

Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.
Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.

Por fim, quando não se tem estipulado nenhum prazo na Lei, usa-se o que consta do artigo 205, que se entende por prazo geral, qual seja o de 10 anos.

Contudo, para que seja aplicado o CDC, é necessário existir a relação de consumo. Ou seja, tem que haver o fornecedor em relação com o consumidor. (artigos 2º e 3º, CDC). Exemplo disso é pessoa jurídica que vende imóvel para Pessoa Física. Porém, se a pessoa jurídica não tiver habitualidade e nem finalidade de vender imóveis, pode se considerar o Código Civil. É importante que a pessoa jurídica se encaixe nos requisitos de fornecedor previsto no artigo 3º do CDC.

Já para os demais casos, a exemplo da pessoa física para pessoa física, aplica-se o Código Civil.

Conclui-se que para cada tipo de situação os prazos variam, mas não deixam de amparar o adquirente do imóvel que apresentar vício, seja ele aparente ou oculto.