É possível a venda e compra de imóvel com usufruto?

É possível a venda e compra de imóvel com usufruto?
Por: Mariana Marin

Dentre os direitos reais estabelecidos no artigo 1.225 do Código Civil de 2002 se encontra o usufruto, traduzido no direito conferido a alguém de usar (ius utendi) e fruir (ius fruendi) de um bem de propriedade alheia, sendo que para ser constituído validamente e, por consequente, ser oponível a terceiros, faz-se necessário seu registro no Cartório de Imóveis.

Denomina-se usufrutuário aquele que recebe o usufruto, enquanto o proprietário do bem denomina-se nu-proprietário.
A existência do usufruto, por si só, não impede a venda do bem pelo nu-proprietário, uma vez que este permanece com o direito de disposição do bem (ius disponendi), de forma que se torna dispensável até mesmo eventual autorização ou concordância do usufrutuário para a venda.

No entanto, é necessário que o comprador tenha em mente que o usufruto será mantido em seus termos, podendo o comprador exercer a posse sobre a propriedade somente após a extinção do usufruto, ou seja, ele não irá adquirir a posse direta do bem enquanto não extinto o usufruto.
E como saber quando o usufruto será extinto? O artigo 1.410 do Código Civil estabelece que o usufruto será extinto, com o cancelamento do registro no Cartório de Imóveis:

1. pela renúncia ou morte do usufrutuário;
2. pelo termo de sua duração;
3. pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;
4. pela cessação do motivo de que se origina;
5. pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409;
6. pela consolidação;
7. por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;
8. pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).

É válido mencionar que não é possível a venda do bem pelo usufrutuário por não lhe ser concedido o direito de disposição sobre o bem, não obstante possa cedê-lo a outrem, por se tratar de direito de uso. Salienta-se também que com a morte do usufrutuário seus herdeiros não terão direito sobre o bem.

Destarte, tem-se que é possível a venda e compra de um imóvel gravado com usufruto, ficando a posse direta pelo comprador condicionada à extinção do usufruto com respectivo cancelamento do registro no Cartório de Imóveis.