Leilão de imóveis: Investimento estratégico ou risco mal calculado?
Por: Tainá Sales
No leilão imobiliário, o preço não conta toda a história. Dívidas ocultas, falhas na documentação e custos não previstos podem comprometer integralmente o retorno do investimento.
Investidores reconhecem no leilão de imóveis uma via de alta rentabilidade. Ocorre que grande parte dos compradores concentra a análise exclusivamente no desconto oferecido, negligenciando os riscos jurídicos inerentes à arrematação.
Não é incomum encontrar imóveis ofertados de 30% a 50% abaixo do valor de mercado. Contudo, o lucro efetivo depende de uma análise criteriosa da documentação, das dívidas vinculadas ao bem, da situação da posse e da natureza do direito adquirido.
O que se apresenta como uma oportunidade vantajosa pode, na prática, ocultar custos e passivos que só se revelam após a arrematação.
O edital é mais relevante do que o preço
Nos termos do artigo 886 do Código de Processo Civil, o edital deve conter as condições da venda, as dívidas existentes, a situação de ocupação e eventuais ônus incidentes sobre o imóvel. Ainda assim, muitos compradores não conseguem identificar os riscos relevantes na leitura do documento.
Em determinados casos, o imóvel apresenta débitos não informados com clareza, ou custos que reduzem sensivelmente a margem de lucro. Por isso, a análise minuciosa do edital constitui uma das etapas mais importantes do processo de arrematação.
Nem toda dívida se extingue com o leilão
É comum a crença de que todas as dívidas são automaticamente quitadas com a arrematação, o que nem sempre corresponde à realidade.
Os débitos de IPTU costumam sub-rogar-se no valor da arrematação, conforme o artigo 130 do Código Tributário Nacional. Já as dívidas condominiais, entre outras, podem permanecer vinculadas ao arrematante, a depender do caso concreto e das disposições previstas no edital.
O imóvel pode não lhe pertencer integralmente
Este é um dos equívocos mais frequentes entre investidores iniciantes. Em determinados leilões, a venda compreende apenas parte do imóvel, direitos aquisitivos ou, ainda, exclusivamente a nua-propriedade.
Quem não examina adequadamente a matrícula e os autos de eventual processo em que o imóvel for objeto de penhora, pode constatar, tardiamente, que adquiriu direitos mais restritos do que supunha com impacto direto sobre o valor do investimento.
O preço baixo pode custar caro
Além do valor do lance, incidem custos com ITBI, comissão do leiloeiro, emolumentos cartorários, regularização e, em determinados casos, despesas com a desocupação do imóvel.
Sem um estudo prévio de viabilidade econômica, um investimento aparentemente vantajoso pode ter sua margem reduzida drasticamente, gerando despesas não previstas.
Leilão exige estratégia, não impulso
O investidor não decide apenas pelo desconto. Antes da arrematação, analisa o edital, a matrícula, o processo judicial, os riscos envolvidos e os custos associados ao negócio.
Mais do que identificar uma boa oportunidade, o diferencial está em evitar problemas capazes de transformar o investimento em prejuízo.
Tainá Sales
Graduanda do 9º semestre de Direito pela UNIFAAT, em Atibaia. Possui mais de três anos de experiência em escritórios de advocacia, com atuação nas áreas de Direito Trabalhista e Direito Civil, com ênfase em Direito de Família.
