Quem deve pagar o IPTU de imóvel objeto de alienação fiduciária?

Quem deve pagar o IPTU de imóvel objeto de alienação fiduciária?
Por: Izabella Bernal

O STJ consolidou no dia 16/11/2021, o entendimento de que cabe ao legislador municipal eleger o sujeito passivo do IPTU, entre as hipóteses previstas no artigo 34 do Código Tributário Nacional.

Além disso, o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN. Ou seja, ele não é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.

A intenção do devedor fiduciante, ao oferecer o imóvel como garantia ao contrato de alienação fiduciária, não é, transferir para o credor fiduciário a propriedade plena do bem, diversamente do que ocorre na compra e venda, mas apenas garantir o adimplemento do contrato de financiamento a que se vincula, objetivando que, mediante o pagamento integral da dívida, a propriedade plena do bem seja restituída ao seu patrimônio.

Vale lembrar que propriedade conferida ao credor fiduciário é despida dos poderes de domínio/propriedade (uso, gozo e disposição).
Outrossim, o credor fiduciário também não é detentor do domínio útil sobre o imóvel, tendo em vista que esse reserva-se ao devedor fiduciante (Arts. 1.361, § 2°, e 1.363 do Código Civil).

Em conclusão, o sujeito passivo do IPTU do imóvel objeto da alienação fiduciária antes da imissão na posse e consolidação da propriedade é o devedor fiduciante e não o credor fiduciário. Sendo importante os credores fiduciários manterem a verificação do adimplemento do IPTU pelos devedores fiduciantes e adotar, no caso de verificação de atrasos ou inadimplementos, as medidas cabíveis para a sua regularização.