Tipos de garantia que podem ser usadas nos contratos de locação

Tipos de garantia que podem ser usadas nos contratos de locação
Por: Izabella Bernal

Em primeiro lugar, cumpre esclarecer que a presente notícia jurídica pretende mostrar os tipos de garantia existentes na lei do inquilinato que podem ser usadas pelo locador, sendo as garantias que possuem previsão legal no artigo 37 da lei de locações nº 8.245, que são a fiança, caução, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A função das garantias são minimizar os riscos de inadimplemento por parte do locatário, bem como a conservação do imóvel. Vale pontuar que minimizar os riscos não significa eliminá-los, por exemplo, pode ser que a caução não cubra todas as obrigações do inquilino.

Para começar, verificamos a fiança que é uma das garantias mais aplicadas, tendo em vista não haver tantas formalidades e não haver custos para o locatário. Ela se baseia na responsabilidade assumida de uma ou mais pessoas, físicas ou jurídicas, em garantir o aluguel e os encargos do locatário, caso eventualmente ele não cumpra com suas obrigações.

Posteriormente temos a caução em dinheiro, onde o contratado deve realizar um depósito em dinheiro em uma conta bancária preestabelecida pela Administração Pública, sendo que este valor ficará retido até o fim do contrato, quando será restituído com a devida correção monetária desde que o contratado tenha cumprido com todas as obrigações contratuais. Caso contrário, os valores das penalidades serão descontados desse depósito.

Quando o licitante decide prestar a garantia em dinheiro, muitas administrações exigem que esta garantia seja feita por meio de um depósito em uma conta conjunta e específica para essa finalidade na Caixa Econômica Federal (CEF).

O motivo para o depósito ser em conta conjunta é que serve para proteção de locador e locatário que só poderão sacar o valor se ambos autorizarem o levantamento ou se o locatário apresentar o termo de quitação.

Já a caução de bens móveis, em que pese não tão comumente utilizada, é forma de oferecer bens móveis como garantia no contrato de locação. Ou seja, os bens móveis podem ser ofertados como caução em garantia nos contratos de locação, obrigação está também denominada de ‘penhor’.

Para oferecer a coisa móvel como caução em garantia, o bem deverá ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos para que surta efeito em relação a terceiro (Lei nº. 6.015/73, art. 129, 2º).
Por conseguinte, destaca-se que caso seja ofertado automóvel, além do registro no Cartório de Títulos e Documentos também será necessário que o locatário apresente certidão negativa emitida pelo Departamento Estadual de Trânsito (DETRAN), com a finalidade de demonstrar a propriedade, bem como a ausência de pendências ou ônus de qualquer natureza.

Há também a caução de bens imóveis, que por conseguinte, há a possibilidade de o inquilino ofertar bens imóveis (hipoteca ou anticrese) em garantia do contrato de locação.

Dessa forma, cumpre destacar que caso seja oferecida coisa imóvel, deverá ser registrada no ofício imobiliário para o mesmo fim. Por tal motivo, o imóvel não poderá ser alienado enquanto houver a caução.

Diante disso, se houver pendências de alugueres inadimplidos, o imóvel também fica atrelado à relação contratual entre locador e locatário. Assim sendo, a averbação ocorre justamente para que, tornado o ato público e oponível contra terceiros, o imóvel utilizado como caução em garantia não possa ser alienado/vendido durante a relação contratual.

Após, em caso de inexistência de pendências, deverá constar nova averbação na matrícula do imóvel, para o fim de cancelar a averbação da garantia de caução.

E para finalizar as modalidades de caução, temos a de títulos de crédito, que é uma saída para quem tem o intuito de alugar um imóvel sem depender de terceiros e eventuais constrangimentos, bastando adquirir o título de crédito em instituição financeira e oferecê-lo em garantia.

O montante, por sua vez, deverá ficar à disposição da locação como garantia quando não cumprida qualquer das obrigações pecuniárias previstas no contrato de locação.

Pontua-se que o título de crédito ofertado como caução em garantia também deve seguir as regras referentes à caução em dinheiro quanto à reversão dos títulos àquele que ofertou a garantia, desde que cumprida a obrigação principal (adimplemento de aluguéis e conservação do imóvel).

Além dessas garantias, também temos o seguro fiança, que é feito por um contrato de seguro e é uma ótima opção, porém, pouco utilizada, tanto pelos locadores e locatário quanto pelas seguradoras.

A garantia é contratada pelo inquilino, ficando o locador (proprietário) como segurado.

Uma das vantagens para o locatário é que ele não precisa dispor de grandes quantidades de dinheiro para dar de caução e não precisa buscar fiador, podendo parcelar o pagamento do seguro de acordo com o tempo do contrato de locação, podendo ser renovado.

Para o locador, a vantagem é que a inadimplência do locatário estará coberta, bem como os encargos. Além disso, a seguradora ainda oferece serviços jurídicos, ajuizando a ação de despejo.

E para finalizar as garantias, temos a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, que são aplicações financeiras em fundos de investimento. Esses fundos são administrados por entidades financeiras e fiscalizadas pelo banco central para dar segurança aos investidores.

Concluindo, é evidente que há pouca utilização de algumas garantias em virtude da desinformação e por não saberem que podem ser utilizadas. A escolha da locação cabe ao locador, mas nada impede que de comum acordo, locador e locatário, escolham qualquer das garantias permitidas na lei e esplanadas acima.