Os limites de construção entre vizinhos
Por: Izabella Bernal
A vizinhança deveria ser um ambiente harmonioso e feliz, mas muitas vezes, por falta de informação e de diálogos entre os moradores, essa relação pode acabar gerando muitos conflitos. E cabe a presente notícia jurídica elucidar alguns pontos de limites de construção, a fim de que você, caro leitor, possa se adequar aos limites impostos pela lei e observar se seus vizinhos também se adequaram aos parâmetros legais.
Primeiramente cumpre esclarecer que o direito de vizinhança é um ramo do Direito que tem por objetivo harmonizar a vida em sociedade e o bem comum, mas sem deixar de lado as finalidades do direito de propriedade.
Os direitos de vizinhança são a parte do Direito Civil que dispõem sobre algumas limitações ao uso pleno da propriedade, especialmente com relação aos vizinhos, visando reduzir ao máximo os conflitos entre eles. Esses direitos encontram previsão legal nos artigos 1.277 a 1.313 do Código Civil. E dentro do presente tema, trataremos do tópico limite de construção entre vizinhos.
Todo proprietário tem o direito de delimitar o seu imóvel, tanto para deixar claros os limites da sua propriedade, como para evitar conflitos com os vizinhos, todavia sempre respeitando os limites impostos pelo Município e o direito dos vizinhos, como prevê o art. 1297 do Código Civil:
“Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.”
Para manter a harmonia entre os vizinhos, o Código Civil proibi que o dono de uma construção, seja prédio ou casa, faça uma janela com visibilidade frontal a menos de um metro e meio da construção do vizinho. Para janelas com visão lateral que não invadam a privacidade do vizinho, bem como as janelas perpendiculares, o limite legal é de 75 centímetros de distância. Para melhor esclarecimento, vejamos o art. 1301, do Código Civil:
“Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.”
Vale frisar que, em caso de violação do limite de construção da janela, a lei permite que a mesma seja demolida ou tampada.
Acrescenta-se que, o parágrafo 2º do artigo 1.301 do Código Civil, por sua vez permite a construção de aberturas para luz ou ventilação, devendo estas respeitarem o tamanho de até 10 cm de largura sobre 20 cm de comprimento, bem como determina que devem ser colocadas a uma distância de 2 metros de altura de cada piso.
Oportunamente, também nos deparamos com a questão do muro e se tratando de construção de muro entre casas, por exemplo, devem ser mantidos pelas duas partes. Sendo assim, quando algo acontece à divisória, ambos devem arcar com os custos da reforma ou reconstrução. Normalmente só um muro separa as residências, mas se for na linha da divisa deve ser feito com a anuência dos dois proprietários. Do contrário, a construção deve ser feita dentro dos limites do lote. Diante disso, é de responsabilidade de ambos os vizinhos a construção e a conservação do muro, caso seja na linha da divisa, segundo o artigo 1.297, parágrafo 1º do Código Civil.
Diante do exposto, caso você tenha observado alguma obra irregular por parte de seus vizinhos, entenda que a lei impõe um prazo limite para reclamação em juízo para cessar a obra, seja com a interrupção da mesma, demolição ou fazendo com que as aberturas sejam tapadas. Para melhor compreensão, é válida a leitura do artigo 1.302 do Código Civil:
“Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.”
Em virtude do artigo supracitado, deve o vizinho exigir que desfaça as irregularidades em até 1 ano e 1 dia após a conclusão da obra, ou seja, passando este período não será possível reverter a obra irregular.
Vale lembrar que também temos o direito de reparação de danos previsto no Código Civil, onde caso a irregularidade da obra tenha gerado prejuízos, o vizinho prejudicado poderá em até 03 anos reivindicar seu direito de reparação pelos danos causados.
Além disso, na zona rural não é permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho, segundo artigo 1.303 do Código Civil.
Em conclusão, tendo em vista a análise dos artigos que dizem respeito aos limites de construção entre vizinhos, verificamos que a lei é objetiva e clara quanto aos limites de janelas, eirado, terraço, muros, etc. Respeitar a legislação garante harmonia entre vizinhos, como também garante a privacidade de cada propriedade, obtendo assim um bom convívio social.
Izabella Bernal
Cursando Direito pela Universidade São Francisco. Iniciou o curso em janeiro de 2019 e finalizará em dezembro de 2023. Atualmente cursando o 6 semestre.
Possui experiência em escritório de advocacia fazendo tarefas como diligências, acompanhamento de processos, relatórios e na parte jurídica de uma empresa de recuperação de crédito.
Ola tudo bem meu vizinho tem 5 janelas e a parte terea da casa dele esta totalmente fechada pois o mesmo fez um corredor onde pos um vão de 15 metros e uma escada colado no muro de divisa e agora no terceiro piso esta colocando 2 janelas e mais um parapeito de 8 metros não temos privacidade a anos e agora estou com pretenção de construir e ele me disse que não posso tapar as janelas dele que não respeitam 1 unico centimetro do muro e disse que vai pedir usucapiao de servidao pois esta la á 7 anos esse absurdo é realmente possivel ? estou extremamente insatisfeito com essa situação pois o mesmo faz uso de som alto e a mulher dele grita muito com os filhos vivemos um verdadeiro inferno e sempre pensei que um dia construiria em frente pra acabar com esse problema de uma vez e agora ele me inventa uma dessas detalhe eu tenho meu muro tbm que ja esta la a mais de 10 anos. estamos em guarulhos/sp.
Prezado Sr. Gustavo, boa tarde!
Em termos gerais, o proprietário do imóvel pode levantar em seu terreno as construções que pretender, observando os direitos dos vizinhos previstos na legislação, especialmente no Código Civil.
Quanto a alegada ameaça de usucapião da servidão, é certo que para que possa ser de fato pleiteada, o Requerente deve atender ao disposto no artigo 1.242 do Código Civil, que prevê os requisitos para usucapir servidão, quais sejam: exercício manso, pacífico, incontestado e ininterrupto por dez anos da servidão, animus domini, justo título e boa-fé.
Outrossim, cumpre frisar que o Sr. é autorizado a subir o muro, visto que lhe garante o direito à privacidade, desde que o muro seja construído dentro dos limites de sua propriedade e observadas as formalidades e normas legais e construtivas do Município.
Finalmente, esclarecemos que apenas podemos opinar juridicamente quanto ao caso concreto, após a devida análise de documentos em uma eventual consulta, caso seja do interesse do Sr.
Permanecemos à disposição.
Atenciosamente.
Moro num apartamento térreo a mais de 10 anos. Nunca existiu transito de pessoas na área dos fundos dos quartos. As janelas dos quartos ficam a pouco mais de dois metros do muro. Mudou a administração do condomínio recentemente e decidiram colocar bicicletas e afins próximo a minha janela. Coisa que nunca ocorreu. Estão decidindo construir um bicicletário colado no muro do vizinho na qual vai piorar a situação, pois o muro tem uns 10 metros na qual passa pouca luz para os quartos e com o bicicletário vai acabar com praticamente com a iluminação e dificultar a passagem da ventilação que nos tempos quentes fica bem precária da forma que está e com a nova edificação tornará os quartos uma local abafado além da conta. Procede acionar na justiça para impedir ou demolir esta nova edificação e impedir o uso da área para este fim que está devassando minha privacidade antes preservada? Posso exigir indenização processando o condomínio pelo mal que estão fazendo a mim e minha família?
Prezado Sr. Amir!
O Código Civil prevê em seu artigo 1.351 que quaisquer intervenções a serem realizadas com o objetivo de alterar a função de uma área de uso comum ou de circulação devem ser previamente aprovadas através de votação promovida pela administração, a qual deverá contar com a presença dos condôminos, mediante a aprovação unânime ou de 2/3 dos residentes do condomínio. A obra poderá prosseguir, desde que respeite as normas de regularização de edificações estabelecidas pelo Município e pela legislação brasileira.
Ao que concerne a obstrução das janelas, a jurisprudência em caráter geral interpreta o artigo 1.302 do Código Civil de forma a desaprovar edificações que obstruam janelas com passagem de ar. Já no tocante à vedação da iluminação não há na legislação proibição expressa.
Finalmente, esclarecemos que apenas podemos opinar juridicamente quanto ao caso concreto, após a devida análise de documentos em uma eventual consulta, caso seja do interesse do Sr.
Permanecemos à disposição.
Atenciosamente.
Atenciosamente.
Tenho uma casa em uma vila e um dos moradores obstruiu a passagem de uso comum com materiais de construção. Ao indagar que estava atrapalhando a passagem ele respondeu que não poderia fazer nada e que estava dependendo do pedreiro. Posso abrir um Boletim de Ocorrência na ocia Civil? Tenho fotos e audio.
Simone Gomes
Prezada Sra. Simone, bom dia!
Primeiramente, por se tratar de vila, loteamento fechado/condomínio, é necessário que seja confirmada a a adesão, bem como seja observado o que consta no regimento interno a respeito do depósito de entulhos/objetos em área comum.
Por outro lado, não sendo o caso de loteamento fechado ou condomínio e os objetos estiverem depositados em via pública, é necessário observar o Código de Trânsito Brasileiro. Este dispõe que para depositar mercadorias, materiais ou equipamentos na via pública, é necessária a autorização do órgão ou entidade de trânsito com circunscrição sobre a via, sob pena de multa.
No mais, necessário verificar o disposto na Legislação Municipal sobre o tema para resposta mais individualizada.
Caso tenha interesse em regularizar a situação, pedimos que nos contate através do telefone (11) 2277-2410 ou pelo e-mail [email protected].
Atenciosamente,
BOA TARDE, A RESPEITO DO ARTIGO 1303 DO CÓDIGO CIVIL QUE É PROIBIDO A CONSTRUIR A MENOS DE 3 METROS DA DIVISA DO VIZINHO, FALA EM CONSTRUIR, E SE O IMÓVEL JÁ ESTÁ CONSTRUIDO A 30 ANOS NO LOCAL, E NÃO HOUVE RECLAMAÇÃO NESSE PERÍODO, EXISTE LEI QUE PROTEJE ESSE IMÓVEL? ME MANDA UMA RESPOSTA PELO EMAIL, [email protected] OBRIGADO
Prezado Sr. Donizete, bom dia!
Enviamos nossa resposta no endereço de e-mail indicado no comentário.
Atenciosamente,
Boa noite contrui a mais de um ano um muro na divisa que a prefeitura deixou, foi a propria prefeitura que marcou e agora a vizinha de fundo quer me cobrar 15 cm sendo que a culpa n é minha e sim da prefeitura . Detalhe que paguei o muro sozinha oque eu faço tenho mesmo que pagar os 15 cm que ultrapassei sem querer?
boa noite estou com problema com meu vizinho, o meu terre as medidas são 8/24m.eu construí uma escada encostada na parede de divisória ,ele esta informando que eu usei a estrutura dele, quais são os meus limites de construção.
Prezado Sr. Thiago, boa tarde!
O artigo 1.301 do Código civil estabelece que é proibido abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
Ainda que a Lei não se refira expressamente a escadas construídas junto ao muro da divisa, vale levar em consideração o disposto no artigo mencionado. Ou seja, para qualquer construção, é necessário observar o que a Lei dispõe.
Caso tenha interesse em regularizar a situação, pedimos que nos contate através do telefone (11) 2277-2410 ou pelo e-mail [email protected].
Atenciosamente,
Bom dia. Tenho um terraço murado (1m de altura) no primeiro andar e uma parte tem visão para meu vizinho. Esse terraço já existe há 5 anos (portanto acabou o prazo de 1 ano e 1 dia para reclamar, certo?) Porém o mesmo é descoberto e pretendo iniciar agora uma obra apenas para cobrir esse espaço. Minha dúvida é: iniciando essa obra meu vizinho pode agora exigir que eu feche o lado que da visão para sua casa? Esa obra apenas de cobertura dá o direito dele reclamar de uma construção que já existe? Desde já obrigada pela atenção.
Prezada Sra. Joaquina!
Preliminarmente, cumpre salientar que toda a obra a ser realizada depende de prévia aprovação nos órgãos competentes e Prefeitura do município do imóvel, desta forma, para que seja possível responder seu questionamento de forma satisfatória, é necessária a análise do projeto pretendido e da legislação municipal vigente da cidade em que pretende realizar a obra.
Esclarecemos, assim, que apenas podemos opinar juridicamente quanto ao caso concreto, após a devida análise de documentos em uma eventual consulta, caso seja do interesse da Sra.
Permanecemos à disposição.
Atenciosamente.
Bom dia! Meu pai quando começou a construir nossa casa (mais de 30 anos atrás) autorizou vizinhos a abrir janelas para dentro do nosso quintal, uma decisão que não foi pensada e sem conhecimento das consequências. Hoje esses mesmo vizinhos causam bastante transtornos (falam alto depois das 23:00, vidro da janela da cozinha já caiu para dentro do nosso quintal a ponto de quase ferir pessoas, entre outros) já tentamos resolver na conversar sem sucesso.
Nesse caso pode ser feito algo para resolver esse problema?
Prezada Sra. Aline.
O artigo 1.301 do Código Civil estabelece que é proibido abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho. De igual maneira, toda a obra a ser realizada depende de prévia aprovação nos órgãos competentes e Prefeitura do município do imóvel.
Assim, para que possamos opinar juridicamente acerca da viabilidade da questão, é necessária a análise dos documentos e da legislação municipal vigente da cidade em que se localiza o imóvel.
Caso tenha interesse, pedimos que nos contate através do telefone (11) 2277-2410 ou pelo e-mail [email protected].
Olá,
Tenho uma questão.
Se um vizinho para subir no telhado da casa dele ter que subir no muro, nesse muro ter uma grade no meio da largura e ao subir passar pelo lado da minha casa para conseguir chegar ao telhado, ou seja, fazendo com que parte do corpo dele esteja do meu lado. Isso pode ser considerado invasão de propriedade, privacidade ou algo do tipo já que existe uma grade no meio da largura da parede/muro e ele passa pelo lado da grade que dá para o meu quintal.
Prezado Sr. Thiago, bom dia. Obrigada pelo contato!
Segundo o artigo 150 do Código Penal brasileiro, se alguém entrar ou permanecer na sua casa contra a sua vontade — de forma clandestina ou maliciosa —, isso será considerado como invasão de domicílio.
Esclarecemos, ainda, que apenas podemos opinar juridicamente quanto ao caso concreto, após a devida análise de documentos em uma eventual consulta, caso seja do interesse do Sr.
Permanecemos à disposição.
Atenciosamente.
Boa tarde, meu vizinho substituiu os tijolos do muro de divisa com meu terreno por tijolos de vidro, sob a desculpa de entrar claridade na peça dele, ocorre que eu tenho uma era que foi subindo pelo muro e agora ele quer q eu tire, pode, completamente a era para ter claridade, entendo nao ser obrigada a cortar pois esta virado para o meu patio e inclusive ele fez pequenas aberturas na parte de cima abrindo diretamente para a minha casa. O que me dizem??
Prezada Sra. Bruna, bom dia. Obrigada pelo contato!
De acordo com o Código Civil, caso o muro esteja construído em cima da linha divisória até meia espessura para dentro do terreno vizinho, o muro passa a pertencer a ambos os vizinhos.
Nestes casos, as despesas pela construção e conservação do muro divisório deverá ser dividida entre os vizinhos, pode o vizinho encostar madeira e vigas na parede divisória e pode também aumentar a altura do muro.
Esclarecemos, por fim, que apenas podemos opinar juridicamente quanto ao caso concreto, após a devida análise de documentos em uma eventual consulta, caso seja do interesse do Sra.
Permanecemos à disposição.
Atenciosamente.
Boa noite!
Tenho uma questão que eu gostaria de obter a sua opinião, caso seja possível:
O meu vizinho construiu a parede de sua casa rente ao meu muro. A parede ultrapassou quase o dobro da altura do meu muro e passou a fazer parte do layout da minha casa.
Eu gostaria que a pintura dessa parede, que dá para o meu quintal, seguisse o padrão de cor do meu muro e da parede externa da minha casa, a parede passou a fazer parte do meu quintal. Apenas quem está no meu quintal consegue visualizar a parede.
Eu tenho esse direito respaldado por lei, ou não?
O vizinho pode, por exemplo pintar a prede da casa dele que dá para o meu quintal, de vermelho, por exemplo, e eu tenho que conviver com essa cor?
Muito obrigada!
Atenciosamente,
Maria Regina de Andrade
Prezada Sra. Maria, bom dia. Obrigada pelo contato!
Inicialmente, importante esclarecer que o artigo 1.297 e 1.299 do Código Civil assegura ao proprietário o Direito de cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e realizar as construções que lhe couberem desde que respeite o Direito dos vizinhos previstos na legislação.
De modo geral, esclarece que toda obra a ser realizada é necessária prévia aprovação da Prefeitura onde se encontra o imóvel, além de aprovação nos órgãos competentes. Ademais, normalmente os regulamentos de zoneamento estabelecem limites de altura para as construções em determinadas áreas, assim você pode verificar as leis de zoneamento locais para entender as restrições aplicáveis na sua região.
Esclarecemos que para que seja possível uma análise jurídica individualizada da questão, é necessária a avaliação de documentos bem como da legislação municipal onde o imóvel está localizado.
Caso tenha interesse, pedimos que nos contate através do telefone (11) 2277-2410 ou pelo e-mail [email protected].
Atenciosamente.
Olá,
Realizei minha obra dentro do meu terreno, ocorre que toda a lateral da casa do meu vizinho, faz fundo com a minha casa e a de mais 3 vizinhos, ou seja, o fundo das 4 casas, perfaz toda a lateral desse vizinho, que possui 1 sobrado e todas as janelas dele, faz vista para as 4 casas. No entanto, 2 dos vizinhos (das extremidades) já subiram suas casas com o fundo colados no muro lateral deste vizinho que tem (ou teriam) as janelas apontadas para os telhados. Eu e o outro vizinho, que ficamos no meio não tínhamos a construção prontas, o que dava “acesso” visual de todas as janelas desse vizinho do fundo pelo nosso terreno até a rua. Bom agora este vizinho meu subiu a cada dele, o que ainda não fechou a visão, porém eu subi na mesma altura do outro da minha lateral, assim eu fechei metade da visão das janelas do fundo, o que agora está em constante reclamação pois alega que eu “tampei o sol” que batia nas janelas.
Eles possuem o corredor aberto, aparentemente dentro das normas de distanciamento (1,5m), mas alegam que agora estão sem claridade, sem circulação de vento e que está tudo mofando na casa, e assim por essa razão não querem permitir que eu faça o reboco da minha parede do lado deles, por assim estar encostado no muro.
Querem pedir a demolição da área construída, mas entendo que as janelas do vizinho, por assim estarem apontadas para dentro do meu terreno, me tirará a privacidade.
Então pergunto: eles podem exigir a demolição sendo que não invadi nada alheio?