Os limites de construção entre vizinhos
Por: Izabella Bernal
A vizinhança deveria ser um ambiente harmonioso e feliz, mas muitas vezes, por falta de informação e de diálogos entre os moradores, essa relação pode acabar gerando muitos conflitos. E cabe a presente notícia jurídica elucidar alguns pontos de limites de construção, a fim de que você, caro leitor, possa se adequar aos limites impostos pela lei e observar se seus vizinhos também se adequaram aos parâmetros legais.
Primeiramente cumpre esclarecer que o direito de vizinhança é um ramo do Direito que tem por objetivo harmonizar a vida em sociedade e o bem comum, mas sem deixar de lado as finalidades do direito de propriedade.
Os direitos de vizinhança são a parte do Direito Civil que dispõem sobre algumas limitações ao uso pleno da propriedade, especialmente com relação aos vizinhos, visando reduzir ao máximo os conflitos entre eles. Esses direitos encontram previsão legal nos artigos 1.277 a 1.313 do Código Civil. E dentro do presente tema, trataremos do tópico limite de construção entre vizinhos.
Todo proprietário tem o direito de delimitar o seu imóvel, tanto para deixar claros os limites da sua propriedade, como para evitar conflitos com os vizinhos, todavia sempre respeitando os limites impostos pelo Município e o direito dos vizinhos, como prevê o art. 1297 do Código Civil:
“Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.”
Para manter a harmonia entre os vizinhos, o Código Civil proibi que o dono de uma construção, seja prédio ou casa, faça uma janela com visibilidade frontal a menos de um metro e meio da construção do vizinho. Para janelas com visão lateral que não invadam a privacidade do vizinho, bem como as janelas perpendiculares, o limite legal é de 75 centímetros de distância. Para melhor esclarecimento, vejamos o art. 1301, do Código Civil:
“Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.”
Vale frisar que, em caso de violação do limite de construção da janela, a lei permite que a mesma seja demolida ou tampada.
Acrescenta-se que, o parágrafo 2º do artigo 1.301 do Código Civil, por sua vez permite a construção de aberturas para luz ou ventilação, devendo estas respeitarem o tamanho de até 10 cm de largura sobre 20 cm de comprimento, bem como determina que devem ser colocadas a uma distância de 2 metros de altura de cada piso.
Oportunamente, também nos deparamos com a questão do muro e se tratando de construção de muro entre casas, por exemplo, devem ser mantidos pelas duas partes. Sendo assim, quando algo acontece à divisória, ambos devem arcar com os custos da reforma ou reconstrução. Normalmente só um muro separa as residências, mas se for na linha da divisa deve ser feito com a anuência dos dois proprietários. Do contrário, a construção deve ser feita dentro dos limites do lote. Diante disso, é de responsabilidade de ambos os vizinhos a construção e a conservação do muro, caso seja na linha da divisa, segundo o artigo 1.297, parágrafo 1º do Código Civil.
Diante do exposto, caso você tenha observado alguma obra irregular por parte de seus vizinhos, entenda que a lei impõe um prazo limite para reclamação em juízo para cessar a obra, seja com a interrupção da mesma, demolição ou fazendo com que as aberturas sejam tapadas. Para melhor compreensão, é válida a leitura do artigo 1.302 do Código Civil:
“Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.”
Em virtude do artigo supracitado, deve o vizinho exigir que desfaça as irregularidades em até 1 ano e 1 dia após a conclusão da obra, ou seja, passando este período não será possível reverter a obra irregular.
Vale lembrar que também temos o direito de reparação de danos previsto no Código Civil, onde caso a irregularidade da obra tenha gerado prejuízos, o vizinho prejudicado poderá em até 03 anos reivindicar seu direito de reparação pelos danos causados.
Além disso, na zona rural não é permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho, segundo artigo 1.303 do Código Civil.
Em conclusão, tendo em vista a análise dos artigos que dizem respeito aos limites de construção entre vizinhos, verificamos que a lei é objetiva e clara quanto aos limites de janelas, eirado, terraço, muros, etc. Respeitar a legislação garante harmonia entre vizinhos, como também garante a privacidade de cada propriedade, obtendo assim um bom convívio social.
Izabella Bernal
Cursando Direito pela Universidade São Francisco. Iniciou o curso em janeiro de 2019 e finalizará em dezembro de 2023. Atualmente cursando o 6 semestre.
Possui experiência em escritório de advocacia fazendo tarefas como diligências, acompanhamento de processos, relatórios e na parte jurídica de uma empresa de recuperação de crédito.
Ola tudo bem meu vizinho tem 5 janelas e a parte terea da casa dele esta totalmente fechada pois o mesmo fez um corredor onde pos um vão de 15 metros e uma escada colado no muro de divisa e agora no terceiro piso esta colocando 2 janelas e mais um parapeito de 8 metros não temos privacidade a anos e agora estou com pretenção de construir e ele me disse que não posso tapar as janelas dele que não respeitam 1 unico centimetro do muro e disse que vai pedir usucapiao de servidao pois esta la á 7 anos esse absurdo é realmente possivel ? estou extremamente insatisfeito com essa situação pois o mesmo faz uso de som alto e a mulher dele grita muito com os filhos vivemos um verdadeiro inferno e sempre pensei que um dia construiria em frente pra acabar com esse problema de uma vez e agora ele me inventa uma dessas detalhe eu tenho meu muro tbm que ja esta la a mais de 10 anos. estamos em guarulhos/sp.
Prezado Sr. Gustavo, boa tarde!
Em termos gerais, o proprietário do imóvel pode levantar em seu terreno as construções que pretender, observando os direitos dos vizinhos previstos na legislação, especialmente no Código Civil.
Quanto a alegada ameaça de usucapião da servidão, é certo que para que possa ser de fato pleiteada, o Requerente deve atender ao disposto no artigo 1.242 do Código Civil, que prevê os requisitos para usucapir servidão, quais sejam: exercício manso, pacífico, incontestado e ininterrupto por dez anos da servidão, animus domini, justo título e boa-fé.
Outrossim, cumpre frisar que o Sr. é autorizado a subir o muro, visto que lhe garante o direito à privacidade, desde que o muro seja construído dentro dos limites de sua propriedade e observadas as formalidades e normas legais e construtivas do Município.
Finalmente, esclarecemos que apenas podemos opinar juridicamente quanto ao caso concreto, após a devida análise de documentos em uma eventual consulta, caso seja do interesse do Sr.
Permanecemos à disposição.
Atenciosamente.
Moro num apartamento térreo a mais de 10 anos. Nunca existiu transito de pessoas na área dos fundos dos quartos. As janelas dos quartos ficam a pouco mais de dois metros do muro. Mudou a administração do condomínio recentemente e decidiram colocar bicicletas e afins próximo a minha janela. Coisa que nunca ocorreu. Estão decidindo construir um bicicletário colado no muro do vizinho na qual vai piorar a situação, pois o muro tem uns 10 metros na qual passa pouca luz para os quartos e com o bicicletário vai acabar com praticamente com a iluminação e dificultar a passagem da ventilação que nos tempos quentes fica bem precária da forma que está e com a nova edificação tornará os quartos uma local abafado além da conta. Procede acionar na justiça para impedir ou demolir esta nova edificação e impedir o uso da área para este fim que está devassando minha privacidade antes preservada? Posso exigir indenização processando o condomínio pelo mal que estão fazendo a mim e minha família?
Prezado Sr. Amir!
O Código Civil prevê em seu artigo 1.351 que quaisquer intervenções a serem realizadas com o objetivo de alterar a função de uma área de uso comum ou de circulação devem ser previamente aprovadas através de votação promovida pela administração, a qual deverá contar com a presença dos condôminos, mediante a aprovação unânime ou de 2/3 dos residentes do condomínio. A obra poderá prosseguir, desde que respeite as normas de regularização de edificações estabelecidas pelo Município e pela legislação brasileira.
Ao que concerne a obstrução das janelas, a jurisprudência em caráter geral interpreta o artigo 1.302 do Código Civil de forma a desaprovar edificações que obstruam janelas com passagem de ar. Já no tocante à vedação da iluminação não há na legislação proibição expressa.
Finalmente, esclarecemos que apenas podemos opinar juridicamente quanto ao caso concreto, após a devida análise de documentos em uma eventual consulta, caso seja do interesse do Sr.
Permanecemos à disposição.
Atenciosamente.
Atenciosamente.
Tenho uma casa em uma vila e um dos moradores obstruiu a passagem de uso comum com materiais de construção. Ao indagar que estava atrapalhando a passagem ele respondeu que não poderia fazer nada e que estava dependendo do pedreiro. Posso abrir um Boletim de Ocorrência na ocia Civil? Tenho fotos e audio.
Simone Gomes
Prezada Sra. Simone, bom dia!
Primeiramente, por se tratar de vila, loteamento fechado/condomínio, é necessário que seja confirmada a a adesão, bem como seja observado o que consta no regimento interno a respeito do depósito de entulhos/objetos em área comum.
Por outro lado, não sendo o caso de loteamento fechado ou condomínio e os objetos estiverem depositados em via pública, é necessário observar o Código de Trânsito Brasileiro. Este dispõe que para depositar mercadorias, materiais ou equipamentos na via pública, é necessária a autorização do órgão ou entidade de trânsito com circunscrição sobre a via, sob pena de multa.
No mais, necessário verificar o disposto na Legislação Municipal sobre o tema para resposta mais individualizada.
Caso tenha interesse em regularizar a situação, pedimos que nos contate através do telefone (11) 2277-2410 ou pelo e-mail [email protected].
Atenciosamente,
BOA TARDE, A RESPEITO DO ARTIGO 1303 DO CÓDIGO CIVIL QUE É PROIBIDO A CONSTRUIR A MENOS DE 3 METROS DA DIVISA DO VIZINHO, FALA EM CONSTRUIR, E SE O IMÓVEL JÁ ESTÁ CONSTRUIDO A 30 ANOS NO LOCAL, E NÃO HOUVE RECLAMAÇÃO NESSE PERÍODO, EXISTE LEI QUE PROTEJE ESSE IMÓVEL? ME MANDA UMA RESPOSTA PELO EMAIL, [email protected] OBRIGADO
Prezado Sr. Donizete, bom dia!
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Atenciosamente,
boa noite estou com problema com meu vizinho, o meu terre as medidas são 8/24m.eu construí uma escada encostada na parede de divisória ,ele esta informando que eu usei a estrutura dele, quais são os meus limites de construção.