A diferença entre o desgaste natural e o mau uso na locação de imóveis

A diferença entre o desgaste natural e o mau uso na locação de imóveis
Por: Júlia Prado

 

A relação entre locadores e locatários pode ser complexa, especialmente no que diz respeito à manutenção e conservação do imóvel alugado. Conflitos frequentemente surgem sobre quem é responsável por danos ou deteriorações observadas ao final do contrato. Esses conflitos geralmente se dividem em duas categorias principais: mau uso e desgaste natural. Compreender a diferença entre esses conceitos é essencial para garantir uma relação justa e equilibrada entre locadores e locatários.

 

Desgaste natural:
O desgaste natural é aquele que acontece de forma inevitável, ou seja, é a deterioração que acontece decorrente do uso normal e esperado do imóvel ao longo do tempo. A responsabilidade pelo desgaste natural é do locador, de forma que o inquilino não poderá ser injustamente penalizado por danos que são resultado do uso adequado do imóvel.
Esse é o entendimento do artigo 23, inciso II da lei nº 8.245/91 (lei de locações), que disciplina como dever do locatário devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo as deteriorações de uso normal.

 

Conceito de mau uso:
O mau uso, por outro lado, ocorre quando o dano ao imóvel resulta da negligência e uso inadequado ou abusivo por parte do locatário. Esses danos não fazem parte do desgaste natural do imóvel, mas sim um descuido na manutenção do imóvel pelo locatário, que exerce a posse de forma danosa e com abusividade perante o locador. São exemplos de mau uso quando ocorre quebras de janelas, danos estruturais não causados por desastres naturais, manchas permanentes em revestimentos ou móveis que estavam em boas condições antes da locação.

 

A importância da vistoria na locação:
Nas locações, sejam elas comerciais ou residências, frequentemente os locadores reclamam sobre o mau uso do imóvel.
Em recente decisão (AgInt no AREsp 1622045/SP), o Superior Tribunal de Justiça destacou a importância do laudo prévio de vistoria nas locações. Esse laudo assegura tanto ao locador quanto ao locatário o direito de reclamar por eventuais danos causados pelo mau uso do bem locado, vejamos as palavras do relator Antônio Carlos Ferreira:
“Apenas a vistoria regularmente efetuada constitui meio de prova hábil a comprovar os danos fora da normalidade do uso e possibilitar ao locador lesado cobrar os custos dos reparos que se fizerem necessários no imóvel ”.

 

Impactos do mau uso aos locatários:
Nos casos de desgaste do imóvel locado pelo mau do locatário, além dos custos imediatos com reparos, o locador poderá pleitear os lucros cessantes, que representam os danos significativos que impedem a relocação imediata do imóvel após a saída do inquilino anterior, resultando em prejuízo financeiro para o locador, pois o imóvel não pode ser alugado durante o período de reparo.