A penhora do bem de família do fiador em contratos de locação: Entendimento consolidado pelo STJ

A penhora do bem de família do fiador em contratos de locação: Entendimento consolidado pelo STJ
Por: Giulia Alves

 

A segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Tema Repetitivo nº 1.091, consolidou o entendimento de que é válida a penhora do bem de família pertencente ao fiador de contrato de locação, seja ele residencial ou comercial. A decisão foi fundamentada no artigo 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/1990 e observou o posicionamento já firmado pelo Supremo Tribunal Federal (STF) no Tema nº 1.127.

No julgamento, o ministro Luis Felipe Salomão destacou que o fiador, no exercício de sua autonomia privada e de seu direito de propriedade, pode voluntariamente oferecer garantia fidejussória em contrato de locação, assumindo os riscos inerentes à obrigação. Dessa forma, ao prestar a fiança por escrito, o garantidor aceita a possibilidade de seu patrimônio responder pelo inadimplemento do locatário.

O STJ ressaltou que a legislação não diferencia contratos de locação residencial e comercial para fins de aplicação da exceção à impenhorabilidade. Assim, criar distinção onde a lei não o fez violaria o princípio da isonomia, conferindo tratamento desigual a situações juridicamente equivalentes.

 

Além disso, a Corte reconheceu que a fiança constitui uma das modalidades de garantia mais acessíveis e amplamente utilizadas nas relações locatícias. A impossibilidade de penhora do bem de família do fiador poderia comprometer a segurança jurídica dos contratos, dificultar o acesso à locação de imóveis e impactar negativamente a atividade econômica.

Nesse contexto, prevaleceu o entendimento de que a proteção conferida ao bem de família deve ceder diante da exceção legal expressamente prevista para os contratos de locação, preservando-se a autonomia da vontade das partes e a efetividade das garantias contratuais.

Com isso, restou firmada a tese de que é válida a penhora do bem de família pertencente ao fiador em contratos de locação residencial ou comercial, consolidando a jurisprudência das Cortes Superiores e proporcionando maior segurança jurídica às relações locatícias.

O que diz a lei:

 

A Lei nº 8.009/1990 estabelece a impenhorabilidade do bem de família como regra e forma de proteção ao direito fundamental à moradia. Contudo, o próprio legislador previu exceções a essa regra, dentre elas a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, conforme expressamente previsto no artigo 3º, inciso VII, incluído pela Lei nº 8.245/1991.

A previsão legal autoriza a constrição judicial do imóvel residencial pertencente ao fiador quando este responde por dívida oriunda de contrato de locação, independentemente de o imóvel constituir sua única residência. Trata-se de exceção específica à proteção patrimonial conferida pelo bem de família, cuja constitucionalidade foi reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal e cuja aplicação foi reafirmada pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo.

 

Conclusão

 

A decisão proferida pelo STJ no Tema Repetitivo nº 1.091 reforça a estabilidade e a previsibilidade das relações locatícias ao consolidar entendimento já alinhado à jurisprudência do STF.

 

Ao reconhecer a validade da penhora do bem de família do fiador em contratos de locação residencial e comercial, a Corte Superior prestigia a autonomia da vontade, a força obrigatória dos contratos e a efetividade das garantias legalmente admitidas. Para os fiadores, o precedente serve como importante alerta acerca da extensão dos riscos assumidos ao prestar fiança; para locadores e operadores do direito, representa a consolidação de um entendimento que fortalece a segurança jurídica e a confiança nas relações contratuais.