Quando se torna obrigatório o pagamento do condomínio?

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Por: MARA YARA MOUTINHO

A taxa de condomínio é devida para pagar as despesas ordinárias dele, ou seja, a manutenção das áreas comuns do prédio, as contas de água e energia elétrica, gastos com faxineiras, jardineiros, guaritas, porteiros, produtos de limpeza e outros custos rotineiros.

O Código Civil estabelece em seu artigo 1.334 que a convenção do condomínio determinará a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, além de prever no art. 1.336 os deveres dos condôminos, estando dentre eles, o de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção, ficando sujeito a multas convencionadas em caso de não cumprimento.

Como marco para início da cobrança da referida taxa, a jurisprudência firmou o entendimento de que esta só poderá ser cobrada após a entrega das chaves, pois é o momento em que o proprietário toma posse efetiva do imóvel e passa a usufruir dos serviços condominiais. Tal entendimento pode ser observado na decisão do Tribunal de Justiça do Paraná, no processo nº 0026798-30.2017.8.16.0018, que afirma que: “O Superior Tribunal de Justiça entende que a cobrança de taxa condominial só passa a ser responsabilidade do comprador após a efetiva entrega das chaves, conforme Informativo 417: LEGITIMIDADE PASSIVA. COBRANÇA.

CONDOMÍNIO. Trata a espécie de saber o termo a quo para a cobrança de obrigação referente às taxas condominiais. A Seção reiterou que é a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, que surge a obrigação do condômino de pagar as despesas condominiais.”

Além disso, outro entendimento jurisprudencial refere-se ao tema 882 do STJ, referente à validade da cobrança de taxas de manutenção ou contribuição de qualquer natureza por associação de moradores ou administradora de loteamento de proprietário de imóvel que não seja associado nem tenha aderido ao ato que instituiu o encargo. A tese firmada é de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. Resumidamente, afasta o dever de pagar do proprietário que não se associou ao condomínio, ou seja, que não anuiu ao estatuto.

Esse entendimento também pode ser confirmado na decisão proferida pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no processo nº 1013547-72.2014.8.26.0011, conforme trecho destacado a seguir: “Fixação de tese pelo C. STJ no julgamento dos Recursos Especiais nºs 1280871 e 1439163, submetidos ao rito dos repetitivos (Tema 882), segundo a qual “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”. Prevalência da garantia constitucional da liberdade de associação (art. 5.º, XX, da Constituição Federal). Ainda que os apelados réus tenham aderido formalmente à Associação autora num primeiro momento, notificaram-na devidamente de sua intenção de se desvincular, sendo indevida a cobrança na hipótese.”

É possível concluir que a cobrança de taxas condominiais só poderá ser efetivamente cobrada a partir do momento que o condômino passa a usufruir dos serviços prestados ao condomínio; este momento relaciona-se com a entrega das chaves. Além disso, o condômino não associado não está obrigado, pela visão da jurisprudência, a arcar com as custas de manutenção do condomínio.