Riscos do Contrato de Gaveta
Por: MARA YARA MOUTINHO
Contrato de gaveta é um método muito utilizado por grande parte dos brasileiros na compra e venda de um imóvel. Trata-se de um documento informal, tendo em vista que não se registra no Cartório de Registro de Imóveis competente.
O principal motivo que leva as partes a adotarem essa forma de contratar, é a desburocratização e baixo custo, tendo em vista que não há taxas como num procedimento normal de compra e venda, tampouco há a necessidade de se comprovar a renda de quem pretende adquirir o bem.
No entanto, é preciso ter conhecimento dos riscos que este tipo de contrato pode acarretar e comprometer a venda, principalmente porque a Lei dispõe que para o negócio jurídico ter validade, é necessário a efetivação da escritura pública. Podemos verificar essa disposição no artigo 108 do Código Civil, ao esclarecer que “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País”. Ou seja, como atualmente o salário-mínimo corresponde a R$ 1.100,00 (mil e cem reais), a escritura pública será obrigatória na compra e venda de imóveis que superem o valor de R$ 33.000,00 (trinta e três mil reais).
Dessa forma, como no contrato de gaveta o imóvel não passa efetivamente para o nome do comprador, pois não houve a devida lavratura da escritura pública, o bem permanece no nome do vendedor e o acompanha em todas as suas dívidas e pendências.
Exemplo disso é no caso em que o vendedor tenha dívidas trabalhistas, tributárias ou cíveis, podendo sofrer penhora em seus bens para garantir a execução da referida dívida. Neste caso, como a matrícula do imóvel não está atualizada com a escritura da compra e venda do imóvel objeto do contrato de gaveta, não constando, portanto, o nome de quem comprou, poderá sofrer essas restrições, e o comprador terá que se valer de um grande esforço para comprovar que houve a transferência informal do bem e livrá-lo da penhora.
Outro exemplo trata do falecimento do vendedor, ou até mesmo do comprador. Enquanto no primeiro caso o imóvel passará aos herdeiros do proprietário que está efetivamente registrado no cartório, no segundo caso ele nem entrará no inventário, tendo em vista que não está gravado no documento o nome do comprador e sim do vendedor.
Diversos outros riscos acompanharão o contrato de gaveta, tais como golpes, não pagamento das parcelas, casal vendedor que se divorcia e pode alegar que o bem ainda os pertencem, etc.
A jurisprudência reconhece alguns casos de que o bem pertence a quem adquiriu, mas o comprador terá que comprovar com todos os documentos hábeis a convencer os Juízes. Essa situação não seria necessária caso o contrato fosse concretizado de forma legal, pois o ato de registrar no Cartório de Registro de Imóveis
Competente possui fé pública e se torna incontestável.
Conclui-se que a forma mais segura de comprar e vender imóveis é com a assistência de profissionais especializados, que avaliarão os documentos, certidões, situação jurídica das partes e, principalmente, elaborarão o contrato e providenciarão a devida lavratura da escritura pública.
MARA YARA MOUTINHO
Formada em Direito pelo Centro Universitário de Jaguariúna. Pós-graduanda em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Faculdade Legale.
Experiência em contencioso trabalhista de modo geral, além de atuar diretamente com o Magistrado nas audiências e na formulação de despachos e decisões. Experiência também na administração pública no suporte à secretário jurídico e Prefeito.
Atuação temporária em Cartório Eleitoral, com referência reconhecida.
