STJ decide que o pagamento da comissão de corretagem pode ser condicionado a evento futuro e incerto

STJ decide que o pagamento da comissão de corretagem pode ser condicionado a evento futuro e incerto
Por: Mariana Marin

 

Sobre o caso

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça analisou o REsp 2.000.978/SP, em que se discutia a legalidade de o contrato de corretagem condicionar o pagamento da comissão ao corretor a evento futuro e incerto.

No caso, o contrato firmado consignou que o pagamento seria realizado apenas quando do registro do empreendimento imobiliário, resultado da intermediação da parceria entre a incorporadora e os proprietários do terreno. Contudo, em razão da superveniente rescisão do contrato de parceria, não houve o registro do empreendimento, que daria ensejo ao pagamento da comissão.

O corretor, assim, pleiteou em juízo o pagamento da comissão, alegando a abusividade da cláusula que condicionou o pagamento a evento futuro e incerto, requerendo a declaração de sua nulidade, eis que a intermediação teria sido concluída quando o contrato de parceria entre as partes se efetivou, independente de posterior desistência das partes.

 

Do contrato de corretagem

O contrato de corretagem possui previsão nos artigos 722 e seguintes do Código Civil, tratando-se de serviço de intermediação realizado pelo corretor entre aquele que o contrata e terceiros, com o fim de que se celebre determinado negócio jurídico entre as partes aproximadas pelo corretor.

Em especial, o artigo 725 do Código Civil versa que “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.

Para a interpretação deste dispositivo, o STJ entende que embora o contrato de corretagem seja típico (ou seja, previsto em lei), o direito do corretor de ser remunerado pela intermediação realizada é um direito disponível, o que autoriza que as partes convencionem de forma diversa ao regramento típico, estabelecendo as condições entre si.

 

Do entendimento pelo Superior Tribunal de Justiça

Neste sentido, para verificar o direito do corretor à percepção da comissão, se as partes não acordaram de forma diversa, deve ser considerado se o resultado útil de sua atividade foi alcançado, ou seja, a remuneração será devida se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, em um vínculo negocial irretratável entre as partes.

Não será devida a comissão, no entanto, se as partes livremente pactuaram, dentro dos limites legais, cláusula que condiciona o pagamento a evento futuro e incerto, como a efetivação de registro imobiliário. Ausente abusividade ou nulidade da cláusula quando o corretor tem plena consciência da condição suspensiva para o recebimento da comissão de corretagem, concordando de forma expressa com as condições do contrato.

Portanto, no presente caso, embora se entenda que o resultado útil não ocorreu por desistência de uma das partes, ainda assim a comissão não é devida por não ter sido cumprida a condição suspensiva válida à qual livremente aderiu o corretor.