ITBI só pode ser cobrado após registro imobiliário ser efetuado.

ITBI só pode ser cobrado após registro imobiliário ser efetuado.
Por: Izabella Bernal

Você sabia que Supremo Tribunal Federal possui o entendimento de que o momento certo para o pagamento do ITBI é no registro do imóvel em cartório? Apesar das grandes capitais ainda não terem aderido ao entendimento do Supremo, muitas decisões vêm derrubando as legislações dessas metrópoles que ainda não alteraram o momento de pagamento do ITBI.

A princípio cabe explicar que o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal obrigatório e cobrado pelas prefeituras ao comprador do imóvel. Previsto por lei no artigo 156, inciso II da Constituição Federal, o ITBI é indispensável mesmo na compra de um imóvel na planta.

O valor nas grandes capitais varia de 2% a 3% sobre o valor do imóvel a ser transmitido. Cabe ainda esclarecer que a multa por atraso do pagamento do imposto pode chegar a 60% do valor a ser recolhido, mais os juros e correções.

Diante desta singela explicação, abordaremos o tema principal deste artigo que é o entendimento do STF sobre o momento do pagamento do ITBI, sendo ele no ato do registro do imóvel em cartório.

Em contraste com esse entendimento, as grandes cidades como São Paulo (SP), Campinas (SP), Americana (SP), Rio de Janeiro (RJ), Florianópolis (SC) e Salvador (BA), entendem que o momento para o pagamento do ITBI é no ato de assinatura do termo de compromisso de compra e venda. E inclusive, São Paulo apresentou embargos de declaração contra decisão do STF. E por tal motivo, as capitais alegam que a decisão ainda não transitou em julgado e que aguardam a apreciação do recurso.

Na decisão, o juiz Sergio Serrano Nunes Filho destaca que o Supremo fixou a tese de que “o fato gerador do imposto sobre transmissão intervivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”. E acrescentou: “Sendo está a exata discussão colocada nestes autos, não cabe outra solução, nos termos do artigo 927 do CPC” (processo nº 1043283-62.2021.8.26.0053). Ou seja, resta claro que um tributo não pode incidir sobre um bem que ainda nem sequer foi transferido.

Vale lembrar que a arrecadação desse tributo gera grande prosperidade financeira para as prefeituras de cada cidade. Somente São Paulo recebeu, em 2020, R$ 2,5 bilhões. Em 2019, R$ 2,3 bilhões. E no ano anterior, R$ 1,9 bilhão. No Rio de Janeiro foram R$ 885 milhões até 14 de outubro.
A Prefeitura de São Paulo, mesmo diante da decisão do STF, continua defendendo a cobrança do ITBI em etapa anterior e recorrendo de decisões desfavoráveis. Um dos recursos foi julgado neste mês pela 15ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP). O entendimento a favor dos compradores do imóvel foi unânime (processo nº 1020635-88.2021.8.26.0053).

Frise-se ainda que a relatora desembargadora Tania Mara Ahualli, afirma que “antes do registro ainda não existe o fato gerador do ITBI, tampouco sua atinente obrigação, certo de que nem promessa ou contrato de compra e venda, nem cessão de direito e nem mesmo escritura de compra e venda, apesar de quitados, irretratáveis e irrevogáveis, autorizam, por si só, a exação em debate”.

Apesar desse grande debate entre o Supremo e as grandes capitais, muitas cidades já adequaram sua legislação dentro da decisão do STF, como Guarujá (SP) e Jaguariúna (SP).

Em conclusão, sabendo do amparo que temos do Supremo Tribunal Federal, fica a critério do comprador decidir por qual momento irá efetuar o pagamento do tributo, visto que, não somente o Supremo, mas outras instâncias também possuem o mesmo entendimento, sendo pacífico entre os juristas.