Diferença entre passagem forçada e servidão de passagem
Por: MARA YARA MOUTINHO
Você sabe a diferença entre Servidão e Passagem Forçada?
Primeiramente, ainda que os conceitos se relacionem, a servidão de passagem não se confunde com passagem forçada.
A passagem forçada é direito de vizinhança e encontra respaldo no Código Civil, especificamente no artigo 1.285, quando garante que o proprietário do imóvel encravado poderá constranger o vizinho a lhe dar passagem para acesso, mediante pagamento de indenização.
Nesse sentido, entende-se por imóvel encravado aquele que não tem acesso à via pública, sendo que para acessar o referido imóvel é necessário passar por outro imóvel que possibilita a passagem. Dessa forma, o proprietário do imóvel que serve de passagem é obrigado a conceder a passagem ao proprietário do imóvel encravado, oportunidade em que então receberá uma indenização.
Além disso, o enunciado nº. 88 da I Jornada de Direito Civil, esclarece que o direito de passagem forçada também é garantido nos casos em que o acesso à via pública for insuficiente ou inadequado, consideradas, inclusive, as necessidades de exploração econômica.
Nessa tenda, tem-se que passagem forçada refere-se ao direito que o proprietário do imóvel encravado tem de adquirir passagem de acesso ao seu imóvel, pelo imóvel do serviente, ou seja, do proprietário do imóvel que servirá de passagem. Para isso, deverá o proprietário do imóvel que sofrerá o constrangimento ser indenizado.
Já a servidão, conforme pode-se observar pelo artigo 1.378 do Código Civil, proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Assim, para que a servidão produza efeitos legais e jurídicos, deve ser declarada expressamente pelos proprietários e ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Ademais, o artigo 1.383 do mesmo diploma esclarece que o dono do prédio serviente, ou seja, o prédio que receberá a servidão, não poderá embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão. Outrossim, o Código ainda prevê hipóteses em que a servidão poderá ter seu registro cancelado, e são elas: I – quando o titular houver renunciado a sua servidão; II – quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituição da servidão; III – quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão.
Além disso, também se extingue a servidão, ficando ao dono do prédio serviente a faculdade de fazê-la cancelar, mediante a prova da extinção: I – pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa; II – pela supressão das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro título expresso; III – pelo não uso, durante dez anos contínuos.
Dessa, forma, tem-se que a Servidão de passagem é instituto previsto no ordenamento jurídico brasileiro, especificamente nos artigos 1.378 e 1.383 do Código Civil, com proteção possessória garantida, devendo o dono do prédio serviente conceder a passagem ao dono do prédio dominante, sendo que sua constituição será por meio de declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Como forma de exemplificar cada um dos institutos, vale transcrever doutrina usada em decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de RECURSO ESPECIAL Nº 1.642.994 – SC (2016/0278715-8).
“Um exemplo ilustrará a diferença. O proprietário do prédio encravado, sem acesso à via pública, pode, em virtude de lei, exigir a passagem pelo terreno alheio. É o direito de passagem forçada, ao qual já aludimos ao estudar os direitos de vizinhança. Emana da lei, e, sem ele, seria impossível ao proprietário do prédio encravado entrar e sair livremente do seu terreno. Vejamos agora uma situação distinta. Um terreno tem um acesso remoto ou estreito a determinada estrada secundária. O terreno vizinho é, todavia, atravessado por excelente estrada principal, à qual o proprietário do primeiro terreno desejaria ter acesso, pedindo, pois que lhe seja concedida uma servidão. Depende tal concessão da boa vontade ou do interesse econômico do proprietário do prédio serviente que iria ser atravessado. Não é um direito emanado da lei. Poderá surgir em virtude de contrato que as partes venham a fazer e que, para valer contra terceiros, deverá constar no Registro de Imóveis. (WALD, Arnoldo. Direito civil: direito das coisas. 13. ed. São Paulo: Saraiva, 2011, pág. 263)”
Conclui-se então, que na passagem forçada, o imóvel tem de estar encravado, ou seja, sem acesso algum à via pública. Não há outra maneira de ter acesso ao imóvel, senão passando por outro. Nessa hipótese, a LEI obriga que o vizinho permita que o proprietário do imóvel encravado passe por suas terras para acessar a dele.
A servidão, por sua vez, é direito REAL, e não requer a inexistência de outro caminho para atingir-se um prédio distinto ou a via pública, além do que poderá surgir em virtude de contrato que as partes venham a fazer e que deverá constar no Registro de Imóveis para que possa contra terceiros.
MARA YARA MOUTINHO
Formada em Direito pelo Centro Universitário de Jaguariúna. Pós-graduanda em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Faculdade Legale.
Experiência em contencioso trabalhista de modo geral, além de atuar diretamente com o Magistrado nas audiências e na formulação de despachos e decisões. Experiência também na administração pública no suporte à secretário jurídico e Prefeito.
Atuação temporária em Cartório Eleitoral, com referência reconhecida.
Boa Noite, me chamo Marcelo Fernando, eu moro em um terreno compartilhado com meus familiares, sendo dividido em 3 partes,parte de frente ficou pra minha mãe, do meio para minha primeira tia,parte do fundo para segunda tia,sendo que eu rerido na parte do meio de pertence minha primeira tia,e tem uma servidão, posso colocar uma janela para esta servidão ?
Moro em um imóvel de frente(posse há 35 anos)eu vizinho de trás tem uma passagem de 3.60 metros sendo que minhas janelas fica no lado da entrada dele e ele proibi uma construção de um muro para divisão e privacidade minha, sendo que as minhas janelas fica de fácil visualização do vizinho, como devo proceder para exigir o meu direito?
Prezado Sr. Adriano, bom dia!
Inicialmente, vale frisar que as servidões de passagem são restrições impostas a um imóvel para uso e utilidade de outro, pertencente a proprietário diverso, conforme dispõe o artigo 1378, do Código Civil. Não se confunde com a passagem forçada que se caracteriza pelo encravamento do imóvel.
De acordo com sua narrativa, o terreno em que você vive é o mesmo do vizinho, ou seja, uma casa na frente e uma nos fundos e para acesso aos fundos é necessário passar pela sua propriedade.
Caso esse terreno não tenha sido desmembrado, ou seja, não tenha sido transformado em dois terrenos distintos – duas matrículas), limitando em registro a área de cada um, cada um dos vizinhos possui apenas uma fração ideal do mesmo imóvel, ou melhor, um percentual em relação ao todo. Nesse contexto, isso não quer dizer que cada um tenha direito exclusivo sobre uma parcela específica do imóvel, o que inviabiliza edificações que possam vir a ser prejudiciais para um dos condôminos.
Em outra senda, não é demais registrar que o proprietário de um imóvel tem direito de murar imóvel de sua propriedade, fazendo cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha, porém, sempre respeitando as limitações previstas em lei, e em caso de servidões e passagens, desde que não impossibilitem o acesso ao imóvel encravado, a fim de não incorrer em penalidades mais severas futuramente.
Para que seja possível uma resposta conclusiva e adequada ao questionamento, necessária a análise dos documentos pertinentes e da Legislação Municipal. Deste modo, caso tenha interesse em uma consulta, para que possamos responder concretamente sobre a sua situação, estamos à disposição.
Prezado Sr. Marcelo Fernando, boa tarde!
Em termos gerais, o proprietário do imóvel pode levantar em seu terreno as construções que quiser, mas sempre observando as limitações impostas pelo Município e o direito dos vizinhos.
Sobre o tema, o Código Civil trata do direito de vizinhança em seus artigos 1.299 e seguintes, oportunidade em que dispõe que é ilegal a abertura de janelas a menos de um metro e meio do terreno vizinho.
O Código Civil dispõe também que para abrir uma janela na linha divisória dos terrenos (muro) só será permitido e autorizado por lei quando o que se busca é luz ou ventilação, devendo para tanto ser respeitada a medida não maior de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento, e construída a mais de dois metros de altura de cada piso. Existem também as regras para janelas perpendiculares (90 graus), onde deve ser obedecido o limite mínimo de 75 centímetros.
No mais, ressaltamos que é necessário também verificar o que a Legislação Municipal dispõe sobre o tema. Todas essas regras servem para garantir a privacidade e direitos individuais.
Caso tenha interesse em uma consulta, para que possamos responder concretamente sobre a sua situação, analisando os documentos pertinentes, estamos à disposição.
Olá,divido um terreno de 30 metros de comprimento por 7 de largura,eu moro nos 15 metros de trás e meu primo está construindo sua casa nos 15 metros da frente.O problema é o corredor(servidão)que terei para acessar a via publica é de 1 metro.
Gostaria de saber se tenho direito a mais largura neste corredor ou só forçando a servidão.
?
Obrigado.
Prezado Sr. Andre, bom dia!
Inicialmente, frisamos que a servidão de passagem é constituída mediante declaração expressa dos proprietários ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.
A legislação não trata especificamente sobre o mínimo ou máximo de largura na servidão de passagem ou da passagem forçada, todavia em alguns casos os Tribunais vêm estabelecendo uma metragem mínima em toda a extensão da servidão, sendo certo que depende muito do caso concreto.
Nos casos da passagem forçada, o ônus deve recair sobre ambos os vizinhos e deve ser suficiente para passagem de veículos normais e pessoas, em muitos casos foi necessário uma perícia para averiguar o mínimo de largura.
Em todo caso, tanto em servidão quanto passagem forçada, essa largura pode ser acordada entre as partes no momento da criação da servidão.
Caso tenha interesse em uma consulta, para que possamos responder concretamente sobre a sua situação, analisando os documentos pertinentes, estamos à disposição.
Tenho um imóvel a mais de trinta anos ,porém não tenho como jogar o esgoto para rua por se tratar de um terreno em declive.Porem as duas vizinhas por onde passa água de pia e tanque não autorizaram a passagem de água de foça. Estou indo para terceira força, entretanto esse é o menor dos problemas …
Uma das vizinhas tem feito chantagens dizendo que vai tapar os canos da água de pia e tanque Estou muito entristecida! Não sei o que fazer?Me orientem por favor!
Prezada Sra. Fátima, bom dia!
O Código Civil, em seu artigo 1.286, ensina que em caso de necessidade e excessiva onerosidade, o proprietário é obrigado a tolerar de seu vizinho a passagem de esgoto, tubulações subterrâneas de água e gás, bem como de cabos aéreos de energia elétrica, de telefonia ou de processamento de dados e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública.
Dessa forma, as suas vizinhas são obrigadas a tolerar a passagem de esgoto, devendo tal passagem ser fixada judicialmente, se necessário.
Caso tenha interesse em uma consulta, para que possamos responder concretamente sobre a sua situação, analisando os documentos pertinentes, estamos à disposição.
Ola, boa tarde!
Comprei um imovel de frente, e tem uma casa de fundos, dividimos a mesma passagem no portão da frente, porem essa passagem não consta no documento de venda do imovel, apenas as metragens do terreno como casa 1 e casa 2. Posso fazer um muro, deixando a entrada para os fundos e fazendo uma nova para mim? Preciso da autorização do proprietario dos fundos para a construção?
Prezada Sra. Erica, bom dia!
Em se tratando de passagem forçada, nos termos do §2º artigo 1.285 do Código Civil, se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.
Se o seu caso se referir a servidão de passagem, o Código Civil estabelece que o dono do prédio que conceder a servidão não poderá embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão, bem como a servidão pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prédio que concede a servidão, e à sua custa, se não houver prejuízo para nenhuma das partes.
A lei, portanto, é clara quando se refere a proibição de embaraço na passagem do outro, ou seja, o dono do prédio que concede a passagem não pode impedir a passagem para o imóvel que se pretende alcançar com a concessão.
Nesse caso, é necessária uma análise cautelar dos documentos de ambos os imóveis, além do contrato de compra e venda, croqui e projeto de construção do muro, para enfim saber de qual instituto se trata e se é possível construir o muro pretendido para separar as duas entradas.
Caso tenha interesse, pedimos que nos contate através do telefone (11) 2277-2410 ou pelo e-mail contato@bezerragoncalves.adv.br.
Atenciosamente,
Olá, moro em um beco de servidão, mora 4 casas, enfim meu avô e cadeirante entramos em um acordo, com os vizinhos e todos aceitaram uma rampa dividindo, 2,53 q e a metade do beco, até aí beleza, depois de quase mas de 30 anos essa rampa .. o vizinho dos fundos vendeu a casa, chegou morador novo, sendo que ele quer impor que eu retire a rampa, obs tem passagem pra ele! Oq eu faço?
Prezado Sr. Jhony.
De acordo com o artigo 1.380 do Código Civil, o dono de uma servidão pode fazer todas as obras necessárias à sua conservação e uso. Assim, dependendo do registro da servidão (qual prédio dominante) e das condições em que a rampa foi feita, a obra (rampa) pode estar amparada por essa previsão legal.
Ademais, o exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, oportunidade em que passa a possuir título em seu nome. Nesse sentido, o Código Civil dispõe que o dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão.
Ademais, embora não exista entendimento consolidado nos Tribunais sobre o tema, existem alguns posicionamentos no sentido de que não se justifica demolição de construção em área de servidão de passagem que não implica em risco para pessoas.
De qualquer modo, para que seja possível uma resposta efetiva ao caso concreto, é necessário que haja a devida análise dos documentos pertinentes, tais como a certidão de matrícula do imóvel objeto do questionamento.
Caso tenha interesse, pedimos que nos contate através do telefone (11) 2277-2410 ou pelo e-mail contato@bezerragoncalves.adv.br.
Atenciosamente,
Olá, tenho um terreno em uma servidão de passagem, sem muro na frente até então. Um fiscal me informou que preciso deixar um recuo para calçada conforme a nova lei, porém não tem calçadas por ser uma servidão de passagem para os proprietários. Se eu deixar recuo meu terreno ficará menor que os demais da servidão. Isso procede?
Prezada Sra. Maria.
Cada município conta com legislação própria que traz especificações acerca do recuo do terreno e da calçada, estas informações relativas à metragem em caráter geral encontram-se principalmente no plano diretor, códigos de obra e leis de zoneamento do município. Sumariamente, o recuo se refere à distância mínima que a edificação deve ter em relação às laterais, fundo e sobretudo à frente do terreno dentro do lote em que está inserido.
Assim, todos os terrenos devem seguir a legislação imposta pelo seu respectivo município, de forma com que todos os terrenos possuam recuos dentro da metragem estabelecida por lei.
Entretanto, para que seja possível a realização de uma análise mais assertiva, faz-se necessária a análise do caso concreto por meio dos documentos pertinentes.
Caso tenha interesse, pedimos que nos contate através do telefone (11) 2277-2410 ou pelo e-mail contato@bezerragoncalves.adv.br.
Ola, minha mãe comprou parte dos fundos há 20 anos de um terreno com uma casa se madeira simples, o qual a servidão de passagem é de 2.5m porém possui construção como segundo piso sob a passagem o que limita também a altura de passagem em aproximadamente 2.8m, o terreno está sob processo de usucapião pois a legislação municipal apenas permite o desmembramento em partes iguais do terreno , o que no caso minha mãe possui apenas 37%. Em sua opinião teria como pedir a demolição desta parte superior que limita a altura da servidão de passagem pois limita a entrada ?
Obrigado por sua atenção
Pergunta que não quer calar: como um imóvel foi registrado sem ter passagem? Acredito que o vendedor/loteador é o responsável. Se eu tenho um terreno e meu vizinho vende para um terceiro parte do terreno que ficou sem passagem, é dele a responsabilidade, não minha.