Formas de proteger o ponto comercial em caso de venda do imóvel
Por: MARA YARA MOUTINHO
O ponto comercial está ligado à sua localização, à clientela, ao histórico do comércio. Basicamente se refere ao reconhecimento do comércio pelos clientes em geral.
Ao comprar um ponto comercial, não necessariamente o comprador adquire o bem imóvel junto; muitas vezes ele compra o ponto comercial e aluga o imóvel para nele instalar seu comércio e desenvolver suas atividades.
Exemplificando, “A” possui um imóvel e nele tem instalado uma padaria. “A” resolve “passar o ponto” da referida padaria para “B”, o que faz por meio de contrato de compra e venda de ponto comercial. Percebe-se que somente o ponto comercial foi vendido, ou seja, a padaria. O imóvel em que a padaria está instalada continua sendo do antigo proprietário e, no exemplo, será alugado para “B”.
Sendo assim, tem-se que o comprador do ponto comercial é legitimo dono apenas e tão somente do ponto comercial, e locatário do imóvel onde está instalado o comércio, qualificando-se como possuidor direto deste, e não como proprietário.
Concluído esse entendimento, surge a seguinte dúvida: E se o dono do imóvel decidir vendê-lo? Existe proteção ao ponto comercial em caso de venda do imóvel onde aquele se encontra instalado? A resposta é, sim!
Primeiramente, conforme prevê o art. 27 da Lei 8.245/91, caso o proprietário do imóvel queira vendê-lo, deverá obrigatoriamente oferecer ao locatário, conforme texto do mencionado artigo: “No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”
Caso o proprietário ofereça o imóvel ao locatário, mas este não tenha interesse na compra, e o proprietário vender para um terceiro, este terceiro poderá denunciar o contrato. Porém, o ponto comercial será protegido, devendo o comprador obedecer ao prazo até o fim, caso o contrato esteja com prazo determinado, bem como haja, no contrato, a chamada “cláusula de vigência” e o contrato de locação esteja “averbado” na matrícula do imóvel.
Já no caso de o imóvel vier a ser vendido e o proprietário não o tenha antes oferecido ao locatário, pode o locatário se valer de duas hipóteses: ou o locatário pode depositar o valor em juízo e adquirir o imóvel, ou o locatário poderá ajuizar ação contra o proprietário pleiteando perdas e danos.
Outra forma de proteção ao Ponto Comercial é a Ação Renovatória, que garante direito ao empresário para renovar o contrato de locação do imóvel em que esteja situado o seu Ponto Comercial. Este direito está previsto no Art. 51 da Lei 8.245/91, e pressupõe que sejam observados alguns requisitos para que efetivamente possa ser concretizado.
Contudo, a referida ação tem prazo decadencial, devendo ser interposta entre um ano e seis meses antes do término do contrato a ser renovado.
Por fim, também é possível ingressar na justiça com uma Ação Indenizatória pelo Fundo de Comércio, prevista no §3º do art. 52 da mesma Lei, que dá o direito do locatário ao recebimento de indenização dos prejuízos que tiver que arcar com a mudança e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação, por exemplo, não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições.
Percebe-se que com essa última hipótese de proteção ao ponto comercial, é necessário e também reconhecido pela jurisprudência que previamente tenha sido ajuizada a ação renovatória.
Além disso, mister atentar-se ao que a lei dispõe no tocante à existência de cláusula expressa no contrato negando qualquer indenização a qualquer classe de benfeitoria ou renunciando a indenização por fundo de comércio, assim como o direito de retenção. Se qualquer dessas cláusulas estiverem previstas no contrato, ela será válida, ainda que o locatário preencha os requisitos para ter direito à indenização.
Conclui-se que ao comprar um ponto comercial, o comprador precisa se atentar e preencher os requisitos que lhe darão direito à proteção de seu ponto comercial caso o proprietário do imóvel locado queira aliená-lo. Essas ações de proteção garantem que o dono do ponto comercial não sofra prejuízos depois de ter logrado êxito com o seu comércio.
MARA YARA MOUTINHO
Formada em Direito pelo Centro Universitário de Jaguariúna. Pós-graduanda em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Faculdade Legale.
Experiência em contencioso trabalhista de modo geral, além de atuar diretamente com o Magistrado nas audiências e na formulação de despachos e decisões. Experiência também na administração pública no suporte à secretário jurídico e Prefeito.
Atuação temporária em Cartório Eleitoral, com referência reconhecida.
Comprei um ponto comercial, quero vendelo porém o dono do prédio o mesmo que comprei e pago aluguel,não quer aceitar vender o ponto para outro ,mesmo tendo contrato de locação de 3 anos oque devo fazer?
Prezado Sr. Marcio!
Para que seja possível uma resposta acertada sobre o questionamento é necessária que haja a devida análise dos documentos e fatos referentes ao caso, senão vejamos.
Brevemente cabe pontuar que a situação pode ser interpretada sob óticas distintas a depender de quem figure como Locatário, bem como qual a modalidade de trespasse.
Esclarecemos, caso o contrato tenha sido firmado através de pessoa jurídica na qualidade de Locatária, bem como a venda do ponto ocorra através da transferência das respectivas cotas sociais da empresa, não haverá uma mudança da qualificação das partes do contrato de locação comercial e, nessa hipótese, a situação tem determinadas proteções legais. Já na hipótese do contrato de locação ter sido pactuado com a pessoa física do sócio na figura de Locatário e/ou não haja a transferência de quotas sociais, haverá alteração da figura do Locatário e, portanto, outras serão as previsões e possibilidades jurídicas.
De qualquer modo, para que seja possível a resposta concreta ao questionamento, se faz necessária uma análise em caráter específico, através do exame de documentos vinculados ao caso, tais como contrato de locação, contrato social, entre outros, em uma eventual consulta, caso seja do interesse do Sr.
Permanecemos à disposição.
Atenciosamente.
Precisava de um auxilio, tenho um ponto a 6 anos, no qual foi vendido. E só iquei sabendo quando o comprador foi me informar, que iria pedir o imovel. Tenho algum direito por não ter sido avisado? Sou obrigado a sair?
Prezado Sr. Heitor, boa tarde!
Para que seja possível uma resposta assertiva acerca do questionamento é necessário que haja a devida análise dos documentos e fatos referentes ao caso concreto.
Entretanto, vale salientar que o art. 27 da Lei 8.245/91 prevê que em caso de venda do imóvel, este deve ser oferecido preliminarmente ao locatário que exerce atividades comerciais no imóvel. Se, contudo, o imóvel for vendido e o proprietário não tiver oferecido ao locatário antes, pode o locatário se valer de duas hipóteses: depositar o valor da venda em juízo e adquirir o imóvel, ou ajuizar ação contra o proprietário pleiteando perdas e danos.
Em outras hipóteses, dependendo da análise dos documentos do caso concreto, o locatário tem direito de permanecer no imóvel até o prazo final do contrato.
Caso seja do interesse do Sr., pedimos a gentileza de nos contatar através do e-mail contato@bezerragoncalves.adv.br.
Permanecemos à disposição.
Atenciosamente.
Bom dia!
Sobre a ação renovatória, caso o ímóvel seja vendido o novo inquilino deve manter o aluguel no tempo ganho com a ação ou a ação não vel pra esse novo proprietário?