Venda de imóvel locado e o direito de preferência
Por: Mariana Marin
A Lei do Inquilinato, nos seus artigos 27 ao 34, dispõe sobre o direito de preferência. Referido instituto estabelece que, entre outros casos, quando o locador deseja vender o imóvel locado, o locatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições com terceiros.
Para que seja possível o exercício do direito de preferência, devem as partes observarem as regras especiais exigidas pela lei, as quais passaremos a expor adiante.
O locador, em primeiro lugar, deverá notificar o locatário acerca do negócio pretendido, seja mediante notificação judicial, extrajudicial ou ainda outro meio que confira igualmente ciência inequívoca. Esta notificação deverá conter todos os detalhes da futura negociação/venda, em especial os valores, formas de pagamento, existência de ônus reais (como, por exemplo, hipoteca ou penhora que recaia sobre o imóvel), bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Cientificado da proposta, caso haja interesse do locatário em adquirir o imóvel, este deverá se manifestar nesse sentido, de maneira inequívoca, no prazo de 30 (trinta) dias. Não havendo manifestação do locatário com a aceitação integral da proposta neste caso, a lei prevê que o direito de preferência caducará.
A lei confere ao locatário a qual não fora possibilitado o direito de preferência a indenização por perdas e danos ou, ainda, a possibilidade de depositar o valor do negócio, bem como demais despesas do ato de transferência, para haver para si o imóvel locado. Contudo, esta última possibilidade somente é garantida se for requerida no prazo de 06 (seis) meses a contar do registro do ato no cartório de imóveis, observado ainda que o contrato de locação deve estar averbado junto à matrícula do imóvel pelo menos 30 (trinta) dias antes da alienação.
Há de se valer que o locatário não poderá impor condições diversas para a aquisição do imóvel, apenas aceitar a proposta nos exatos termos que fora ofertada a terceiros ou rejeitá-la.
A recusa da proposta, no entanto, não implica necessariamente na descontinuidade da locação. Para tanto, será necessário verificar se no contrato de locação há a presença da cláusula de vigência, que garante ao inquilino, independentemente da venda do imóvel a terceiro, a permanência no imóvel até o final do prazo estipulado para a locação.
Caso não conste a cláusula de vigência no contrato – ou ainda, caso haja previsão de cláusula de vigência, contudo sem a respectiva averbação do contrato de locação na matrícula – ficará a critério do novo proprietário a continuidade ou não da locação vigente, sendo que não havendo interesse na manutenção da locação vigente, deverá notificar o locatário para que desocupe o imóvel.
O novo proprietário terá 90 (noventa) dias, contados do registro da venda, para comunicar ao locatário o desinteresse na continuidade da locação, caso não se manifeste neste prazo, entende-se que há concordância tácita na manutenção da locação.
Nota-se, portanto, que a existência da locação não constitui causa impeditiva para que o proprietário possa vender o imóvel locado, contudo, deve ser observado o direito de preferência do locatário.